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房改房不能过户，卖方不承担违约责任

 　　房改房不能过户，卖方不承担违约责任

　　基本案情介绍：

　　张某在其单位购买房改房一套并办理了房屋所有权证和土地证，该产权证书标明此宗房屋的产别为私产(部分私产)，土地证标明该宗土地的使用权类型为划拨。2004年4月张某将上述房产以10万元价格卖给刘某，并约定房产转移手续于2年内办理完毕，张某并承诺“房产100%过户”。协议签订后，刘某交付房款9万元，张某将该房屋交付给刘某使用。由于涉案房屋系部分产权房，涉及到20%产权等问题，涉案房屋至今未能办理房屋转移手续，现房产部门明确告知张某不能办理该房的过户手续。因此原告刘某诉来法院要求解除合同，双倍返还购房款。

　　法院判决：

　　张某与刘某所签订的房屋买卖协议由于不符合国家有关政策，致使该买卖协议的无法继续履行，现双方均不主张继续履行合同，该合同应予解除。张某在签订合同时承诺房产100%过户而在履行合同过程中，该房产未能办理过户手续，原因是该房产是部分产权房屋，出卖前必须履行有关手续致使刘某所购房屋不能办理房屋过户手续，对此张某承担主要责任。在出卖房屋时张某非恶意隐瞒房屋产权和土地的性质，张某在交付房屋时已将房产证和土地证一并交付给刘某，刘某在购买时未充分行使自己的注意义务，对此也有责任。因此对于刘某要求双倍返还房款的诉讼请求，本院不予支持。张某应支付自房款交付之日至今的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘某与张某于2004年4月签订的房屋买卖合同。二、刘某于本判决书生效后二十日内将争议房屋交付给张某，张某于同日返还给刘某房款9万元及利息。案件受理费由张某负担。

　　律师点评：

　　1、该案是否因欺诈导致合同无效。

　　根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。该条中所谓的欺诈是指一方当事人故意实施某种欺诈他人的行为，并使他人陷入错误而订立合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。在该房屋的过户过程中确实出现了双方不能预见的问题，并最终导致了房屋最终不能过户。第一点是因为双方在买卖房屋时均没有充分考虑到的因素或对国家有关政策不了解所致，不能因此而确认当时订立合同时存在欺诈行为，更不能认定因欺诈而导致无效。

　　2、合同解除后的处理问题。

　　合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，本案属于非继续性合同，所以有溯及力，可以恢复原状，互相返还。