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未办理产权过户登记仍享有房屋产权

 　　未办理产权过户登记仍享有房屋产权

　　基本案情介绍

　　2003年5月至2005年10月间，被告童某因为经商资金不足先后向原告陈某、张某、周某、王某、杨某、孙某6人借款48万元，其中陈某17万元，张某10万元，周某7.5万元，王某4.5万元，杨某2.5万元，孙某6.5万元。2005年11月10日，被告童某与广东某市区旧城改造办公室签订预购某店面购买合同。该合同约定，房屋建成后，由童某验收，并负责办理房屋产权证。

　　2006年2月25日，童某缴清价款229496元，并于同年9月28日从卖房单位接管使用所购店面，但未依照合同的约定向房屋管理部门申请产权登记。2006年4月5日，被告与原告达成以店面抵债协议。以48万元将该店面抵偿给陈某、张某、，产权归其所有。被告童某欠周某、杨某、孙某、王某21万元债务由陈某、张某承担;童某夫妇将购买发票交由陈某、张某办理产权证，有关费用由童某负担。

　　协议签订后，其余四人均同意。童某在收回全部欠条并销毁后，将店面及购房合同书，发票交给陈某、张某。同年5月15日，陈某、张某又与童某签订店面租赁协议，约定童某每月支付租金2000元，继续使用至同年12月份。陈某、张某一次性收取租金20000元。

　　2006年12月中旬，陈某、张某委托他人到旧城改造办公室办理店面户主更名手续，因童某与他人债务纠纷，该店面于2006年10月被法院查封。童某也未偿还周某、杨某、孙某、王某的借款。陈某、张某于2007年4月27日将童某诉至法院，请求判令童某归还欠款48万元或将争讼的店面判归其所有。

　　法院判决

　　陈某、张某签订的以店面房抵债协议合法有效，该店面房归陈某、张某所有;被告欠周某、王某、杨某、孙某借款21万元由陈某、张某偿还。

　　律师点评

　　一、本案中，原、被告之间以房屋抵债的行为属于房地产转让。

　　所谓房地产转让，依据《城市房地产管理法》第36条，是指房地产权利人通过买卖、

　　赠与或其他方式合法将其房产转移给他人的行为。本案中，抵债行为是否属于房地产转让?要解决这个问题，必须理解和认识以下内容：

　　1.房地产转让，可以通过以下几种方式实现：

　　①房地产买卖，这是房地产转让的主要方式，转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产权并支付相应价款。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属国家。

　　②房地产赠与，即赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注意：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与，土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

　　③其他合法方式。主要有：(1)以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)交换、继承、遗赠;(6)法律、法规规定的其他情形。

　　上述3中的(1)、(2)、(3)、(4)情形，近几年表现的比较多，是随房地产市场经济的发展而产生，另，互换房也是常见的一种转让形式。

　　2.房地产在转让时必须遵循的几个原则：

　　①土地使用权转让时，原受让人同时转让了土地使用权出让合同中规定的义务;

　　②土地使用权与其地上的建筑物产权相一致原则，即土地使用权转让，其地上的建筑物必须一并转让;

　　③转让时不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则。这主要是为了避免土地使用权分割转让时损害土地整体效益和违反城市规划要求的现象发生。

　　3.我国《城市房地产管理法》的规定，房地产转让应遵循下列条件：

　　①已出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。

　　③依法收回的土地使用权的，不得转让;

　　④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　⑤权属有争议的;

　　⑥未依法登记领取权属证书的(管理性规定，而非强制性规定);

　　⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　综上，原、被告之间的以房产抵债的行为属于房地产转让。

　　二.在本案中，原、被告双方签订的抵债协议、租赁协议及债务承担转移的协议均具有法律效力，应受到法律保护。

　　从本案的事实来看，童某预购了该房产，缴清了房款，实际使用了该房产，剩下的只是办理产权登记，因此，不能认为其未办理产权登记就不享有房屋产权。

　　本案中既然童某享有产权，就有权用其所有权向债权人抵债，债权人同意抵债行为，因此其所签的抵债协议就有效，受法律保护。但是该协议中还还有债务转移的内容，而该内容也得到了其他债权人的同意，再此前提下，其随后所签的租赁协议也随之有效。

　　另外，虽依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有办理产权登记不得对抗第三人的原理，本案原告陈某、张某取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有全人负有保证受让人不被追索的义务。