靳双权的空间

诚意金转定金

 　　诚意金转定金

　　基本案情介绍：

　　秦某通过中介看好中山路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦某当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦某经过和家里人的反复考虑，还是决定暂时放弃购房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回一万元的诚意金。秦某认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的

　　秦某把这家中介告上了法庭。

　　法院判决：

　　法院审理查明，秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收”。庭审中，中介出示证据证明，在收到诚意金次日，中介已经联系卖家张生，让其在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。一审法院驳回了秦某的请求。

　　律师点评：

　　秦某遇到的问题其实在二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，对此分析：诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决

　　及行业惯例，意向书中对诚意金的约定及上下家议价是否成功是诚意金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。秦某在支付诚意金的时候双方已经达成房价为36万的意向，而且意向书里有了明确的规定，因此他输掉了自以为有理的官司。因此，想要二手市场上淘套靓屋的购房者可要注意了：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定;二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。