靳双权的空间

合同有效，却不能过户

 　　合同有效，却不能过户

　　基本案情介绍：

　　2006年5月6日，孙某看中位于商业街的一处商品房，后通过中介与房主签订合同，总房价70万余元。合同约定孙某先支付26万元的房款，入住后再支付剩下房款，房屋过户手续于入住后10日内办理。

　　签订合同10天后，孙某去该房屋，结果发现该房屋正在被他人装修。装修人李某称房主将房屋卖给他，房价75万，并办理了房屋产权登记手续。于是孙某找到房主要求将该套房屋收回来归孙某所有，但是房主以与孙某之间签订的房屋买卖合同没有办理房屋过户手续应归无效为由拒绝孙某的要求。孙某诉至法院，请求判定买卖合同有效、并办理过户手续。

　　法院判决：

　　判决：孙某与房主之间的买卖合同有效，驳回其他诉讼请求。

　　律师点评：

　　两份合同都有效，但孙某不能要求将房屋过户，可以要求房主按合同约定承担违约责任。

　　一、孙某与房主之间的房屋买卖合同有效。根据《合同法》的规定，双方的房屋买卖合同是平等自愿签订的，没有违反法律的强制性规定，自合同成立起生效。房主应履行办理房屋所有权转移登记的手续，但是，但没有办理过户不影响合同效力。

　　二、该房屋应该归李某所有。虽然孙某与房主的买卖合同有效，但是并没有根据《城市房地产管理法》第35条的规定办理房屋权属过户登记，所以，房屋所有权没有转移为孙某所有。而房主与李某之间的房屋买卖行为虽然发生在后，但是他与李某办理了过户手续。如果你充分的证据证明房主与李某是恶意串通行为，你可以起诉请求确认他们之间的买卖合同无效，否则，李某就合法取得了该房屋。

　　三、孙某可以要求房主承担违约责任。因签订的房屋买卖合同有效，房主将房屋卖给他人，就是拒绝履行合同，这种行为已构成违约，可要求解除签订的房屋买卖合同，按照合同约定承担违约责任，如果房价上涨，可以要求房主承担上涨部分的损失，这部分损失要依据评估部门出具的评估报告。