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购买无预售许可证的房屋，有哪些风险？

购买无预售许可证的房屋，有哪些风险？

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【基本案情】

2009年4月，李某经多方了解后，看中了A开发公司开发的某楼盘，但在向售楼小姐要求出示预售许可证时，被告知，预售许可证正在办理之中，很快就会办下来。李某未多加考虑，即与A开发公司签订了商品房买卖合同，并先后支付了购房款85万元。

后来到了约定的交房日期，但A开发公司迟迟不交付房屋。于是，李某诉请法院，要求A开发公司履行交付房屋的义务并支付逾期交房违约金。

后经法院调查得知，A开发公司虽然在此期间取得了预售许可证，但不久后又因占地不合法问题，该预售许可证又被撤销。

【本案焦点】

1.涉案商品房买卖合同是否有效？

2.李某能否要求A开发公司交付房屋并支付逾期交房违约金？

【律师解析】

1.涉案商品房买卖合同无效。李某在与A开发公司签订商品房买卖合同时，明知该公司未取得房屋预售许可证，虽后来A开发公司取得了该证，但又被撤销。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案商品房买卖合同应属无效。

2. 李某不能要求A开发公司交付房屋并支付逾期交房违约金。据上所述，涉案商品房买卖合同系无效合同。无效合同自始没有法律约束力，当事人不得就涉案无效合同的约定主张违约责任，故李某要求A开发公司交付房屋并支付逾期交房违约金的主张，没有法律依据，应不予支持。

【律师提醒】

西安房产律师许正文在此提醒广大购房者，在确定购买房屋时，不要被未取得预售许可证的开发商以“诚意金”、“排号费”、“认购费”、“认筹款”、“预订卡”、“预约卡”、“贵宾卡”等销售形式所蒙蔽，一定要谨慎。以避免向本案李某一样，造成自己各方面的重大损失。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。