孟山律师

房屋买卖合同中的层高问题探析

房屋买卖合同中的层高问题探析

房屋是不动产，自从政府依据相关法律法规规定允许其上市以来，房屋已作为一种特殊大宗商品，以其价值大，且有保值升值因素，而受到社会各界和人民群众的强烈关注。面对房屋交易量大幅度提升，随之而来的房屋买卖纠纷不断出现。在房屋买卖过程中因房屋层高违约而引起的纠纷时有发生，鉴于目前我国法律法规对此问题没有明确规定，而使这类案件的处理无法可循。本文就亮起案例结合司法实践，谈一点个人看法并提出法律建议，以期引起相关部门的重视。

案例1：原告刘某等四人与上海某房产开发经营有限公司于2002年4月9日签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买芷江西路593弄《锦福公寓》一幢3号6曾01室房屋一套，建筑面积为94.1㎡套内建筑面积为86.247㎡，公用分摊建筑面积为7.857㎡，该房屋建筑层高为2.8m。房屋交付后原告在装修时发现，卫生间和厨房净高度只有2.5m，比客厅和卧室净高度低15——17cm，原告提出要求调换房屋或赔偿违约损失。

案例2：原告翟某等三人与上海某房地产开发有限公司于2002年12月22日签订一份《上海市商品房预售合同》，合同规定：原告向被告购买江宁路599弄《静安新格公寓》3号5层02室住宅一套，建筑面积为49.01㎡。其中套内建筑面积为33.65㎡，公用分摊建筑面积为15.36㎡，房屋建筑层高4.6m。每平方米建筑单价为人民币10260.4元，该房屋的总房价为502862元。合同签订后，原告于2003年1月将房屋价款502862元付给被告。房屋竣工后原告发现，被告拟交付给原告的房屋层高只有2.8m,比合同约定层高4.6m减少1.8m。原告于2003年11月15日发函向被告提出未有答复。2004年2月9日被告通知原告对房屋进行验收，原告再次向被告提出按合同中双方约定的房屋交付履行，被告以笔误为由不予解决。再次情况下，原告只好诉诸法律，请求法院判令被告按合同履行其应交付的房屋。上述两起案件，一起已经法院一审判决，一起尚在法院审理过程中。此两起案件在众多的房屋买卖纠纷中虽属个别但事情的发生应当引起法律界的注意。

一．          房屋层高不够必然损害房屋整体效能

房屋层高不够，首先将导致房屋整体空间范围减少，弱化空气对流，势必造成房屋体积缩水。其次，房屋层高减少，将会影响房屋整体观感，降低房屋整体设计效果，并且对人的心理有一定压抑。第三，对房屋功能的影响，由于房屋净高度减少15cm，房屋层高明显不够，正常情况下有关设施可装在窗、门沿的上部，而此时只能安装在窗、门沿的下部，感到很不协调，又影响业主正常生活。案例2中的房屋本来可辟为室内两层，购房人也是基于此才下决心购买的，但由于被告交房层只有2.8m，显然不能达到原来预想的功能效果。

二．          对房屋层高问题引发的纠纷至今没有相应调整 的法律法规

目前，我国对房屋买卖交易颁发了许多法律法规，最高人民法院和建设部，国家技监局以及上海市有关部门分别对商品房面积问题作出了相关司法解释和操作规定，如国家技监局1999年颁布的《商品房销售面积计量监督管理办法》，上海市房地局2002年颁布的《预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》，建设部2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，上海市房地局2003年颁布的《房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》和最高人民法院2003年下发的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。综观上述规定，笔者看到均是对商品房面积、开发商的违规及失信所作出的，却没有对房屋层高，特别是对房屋层高不够构成违约的处理没有作出规定。国家发布的《商品房买卖合同》，《商品房预售合同》文本中的条款虽然较细，对房屋面积及其违约情形作了详细的规定，遗憾的是对层高问题、违约情形、处理等没有规定，反映出立法滞后问题。事实上国家有关部门制订了对建造商品房层高有明确的技术规范，开发商有的采用技术规范中的下限，有的甚至低于技术规范要求，其目的是降低商品房的成本，谋取更大利润。同时又利用法律滞后的空档，在《预售合同》或《现售合同》中虽然就层高事宜进行了约定，但不时发生不按合同履行的情况，其本质特征是缺乏诚信为本的原则，应当受到谴责和处罚。就一般情况而言，在房屋买卖过程中，购房者一般对此不了解，不熟悉，也极少有提出写上层高等有关的补充条款，如争议一旦发生，当事人协商没有基础，法院判决没有依据。如案例1，经法院审理后判决书是这样表述的：本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律的约束力。因为双方签订的合同中，对被告交付的房屋高度不符合约定而应当如何承担违约责任没有规定，而合同第八条仅约定了如被告未征得原告同意擅自变更房屋设计，原告有权单方面解除合同，但原告现在坚持不要求解除双方的合同，故被告应酌情对原告予以赔偿。上述判决下发后，虽然当事人双方最后没有上诉，但据了解，原、被告对此判决均有意见和看法。由于对房屋层高法律法规没有规定，在房屋买卖过程中，一旦发生这样的争议和纠纷，法院要进行协商和解决，依据不明确。进入诉讼程序后，法官的判决就会有较大的自由裁量权。导致判决难免有失公正。而双方当事人往往对判决不服或心存想法，不利于问题的解决和法律的正确实施。

三．          想法和建议

（1）    现行的法律、法规或司法解释中对房屋买卖层高问题应有所规定，如房屋层高的低限、高限，高度减少及增加应承担的违约责任等条款必须明确规定，以利于法院或仲裁机构掌握和执行。

（2）    使用的房屋买卖合同书、商品房预售合同书等格式合同应载有关于房屋层高高度、高度减少或增加违约责任及量化标准等条款，或在现行使用的格式合同书上增加有关层高的补充条款，以利于维护开发商和购房者双方的权益，从而减少纠纷。