房屋典当法律实务经验交流 |
| 分类：诉讼交流 时间：(2012-10-27 10:14) 点击：440 |
| 一、房屋典当的涵义。 典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 房屋典当，又称房屋“典卖”或“活卖”，即房屋所有权人将自己所有的房屋交给承典人占有、使用、收益，承典人按约定向出典人一次性支付全部典金，并在典期届满之时返还房屋给出典人，取回典金的行为。在房屋典当关系中，支付典金从而占有他人房屋并取得使用、收益权利的人称为承典人，又称典权人；收取典金、以房屋供他人占有、使用、收益的人称为出典人。承典人对出典人的房屋享有的占有、使用、收益的权利就称之为典权。 二、典当时应注意的事项 （一）、出典人出典时的注意事项： 1、认真审查典当行的资质 第一，要看典当行是否具有商务部批准并颁发的《典当经营许可证》、县级人民政府公安机关申请典当行《特种行业许可证》，以及工商行政管理机关颁发的《企业法人营业执照》。 第二，要看典当行的安全措施是否齐备。经营场所内是否设置有录像设备；营业柜台设置防护设施；设置符合安全要求的典当物品保管库房和保险箱（柜、库）；门窗设置防护设施。这些反映出一个典当行的经营是否正规和可信度如何。 第三，对于从事房地产抵押典当业务的，要求注册资本最低限额为500万元；跨省（自治区、直辖市）设立的分支机构，要求其经营典当业务必须要三年以上，且注册资本不少于人民币1500万元。 第四、要明确房屋典当的特殊法律规定。房屋典当时，双方可约定典期届满逾期不赎即视为绝卖，如合同中未作此约定，依最高人民法院有关司法解释，有典期的逾期 10 年、无典期的经过 30 年未赎的，则视为绝卖。绝卖后，房屋原业主就丧失了该房屋的产权。 总之，在选择典当行时要“货比三家”，还应对其服务、收费等方面进行一定的考察。特别是不要草率地与典当签订其他附加协议等。对明显不符合国家法律法规和有损出典人利益的条款要拒签，并向典当行业协会和政府有关部门投诉。 2、典当行接收房产典当时的注意事项： 第一、认真核对出典人的身份。典当行应要求当户出具本人的有效身份证件。当户为单位的，要求经办人员出具单位证明和经办人的有效身份证件；在委托典当中，要求被委托人出具典当委托书、本人和委托人的有效身份证件。 第二、认真核对房产的合法性。详细向当户询问房产的来源及索要相关的证明材料房屋产权证、土地使用证。除房产所有人外，还需征得年满 18 岁以上家属或同住人的同意。根据《担保法》的规定，以下房地产可以设定抵押权：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权；依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；法律规定其他可以抵押的房地产。在抵押房地产时，以享受国家优惠政策购买的房地产，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限；以有限责任公司、股份有限公司的房地产作抵押时，必须经董事会或者股东（大）会通过，但企业章程另有规定的除外；以共有的房地产抵押的抵押人应当为事先征得其他共有人的书面同意。对于没有所有权、所有权不明的房产或者未能依法取得处分权以及依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的房产要拒绝典当。 第三、要明确法律对房屋典当的限制。双方协商确定房地产的估价金额及当金数额，经协商不能达成一致的，双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估，估价金额作为确定当金数额的参考。房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。合理确定典当综合费用不得超过国家规定的标准(房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰) 。 第四、典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。 |
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