韩浩的空间

  执照号码：14403200410336083

法官转型律师 对案件诉讼运筹帷幄 解析案件有独到之处

韩浩律师简介

韩浩，男，武汉大学法学硕士学位，律师执业证号：14403200410336083。

工作经历：大学毕业后在某铁路运输法院，历任助理审判员、审判员、副庭长，从事刑事审判、民事经济审判15年。担任某铁路局专职企业法律顾问3年。现任广东诚博律师事务所律师。期间笔耕不止，在《中国法制报》(后改名《法制日报》)、《人民法院报》、《湖北法制报》、《湖北日报》、《中国企业报》、《厂长经理报》、《中国信息报》、《法学评论》、《民主与法制》等报刊杂志发表文章140余篇。在担任铁路局法律顾问及律师期间，进行过大量的资本运作，公司收购兼并，首推和参入对铁路局属的某轨道车辆股份公司的股份制改造。代理了全国首例煽动颠覆国家政权案以及大型贩毒、贪污、职务侵占案。担任多家房地产公司、物流公司、银行的法律顾问。因为法官转型律师的缘故，本律师对案件诉讼技巧运用、法官心理理解有独到之处，准确预设案件方向和结果。多年办案经验的积累，对离婚案件处理有很成熟的思路和技巧，最大程度维护当事人的利益。

成功案例

房屋买卖合同纠纷案

原告：杨某 委托代理人：韩浩律师，广东城博律师事务所律师

被告：刘某 委托代理人：甘律师和龚律师，湖南金州律师事务所律师

第三人：中原地产代理(深圳)有限公司

案情

原告杨某诉称：

被告刘某欲将位于布吉东方半岛花园10栋11楼1107号房出售，2009年3月10日，原告杨某与被告刘某在第三人中原地产的布吉分行签订二手房买卖合同、资金托管协议。合同约定房屋转让成交价是695000元，被告需与合同签订后三天内配合原告、第三人到银行办理资金监管手续，如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期义务超过3天，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已交付的定金。合同签订后原告依约支付了定金人民币20000元，但被告并未按照合同约定配合原告、第三人到银行办理资金监管。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的二手房买卖合同;2、被告按照房屋转让成交价的20%支付原告违约金人民币139000元;3、被告、第三人返还原告所交定金人民币20000元;4、本案诉讼费、保全费由被告承担。

被告刘某辩称：1、同意解除《二手房买卖合同》;2、同意返还定金，但根据原、被告与第三人签订的编号为0023084的《资金托管协议》，约定被告所交定金2万元由第三人托管，故原告应直接向第三人主张退还定金;3、被告不应支付违约金。

第三人未到庭应诉、答辩。

原告和被告双方无法达成协议，产生争议，故原告于2009年4月9日诉至法院，并提出了上诉诉讼请求。另查：2009年3月31日，涉案房产已转移登记至案外人范某和温某名下，登记价为人民币388936元。

法院判决如下：

1、解除原告杨某诉被告刘某于2009年3月10日签订的《二手房买卖合同》(编号 NO.005299);

2、被告刘某于本判决生效之日起10日内向原告杨某支付违约金人民币139000元;

3、第三人中原地产代理(深圳)有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨某返还定金人民币20000元。

案件诉讼费人民币1740元，由被告刘某承担。

房产买卖

买卖合同是否成立?

韩律师：

您好!虽然我们没有和卖家签订房屋买卖格式合同，但是双方已在房屋买卖事宜达成具体约定，而且已经签订的协议书上已经具备了房屋买卖合同的主要内容。这样是否可以视为买卖合同成立并有效呢?

回复：合同成立

房屋土地证的问题

您好，是不是每一套房子都有自己的土地证?好像说有的房子没有土地证，或者说土地证没有在房东那里，这样的说法对吗?

签订合同的时候是不是也要验证一下土地证?

回复：目前上海是两证合一，即房地产权证

二手楼市办理旧房按揭

1、资料准备不齐全。

客户在申办按揭过程中，常因提供的资料不齐全，导致被银行退回而拖延了时间。大多数资料需将原件与复印件对照审核，缺一不可。

2、对物业评估值要求过高。

很多客户要求评估公司把物业的评估净值做高从而达到提高贷款额度的目的，这是不实际的。银行对评估报告严格审核，必要时会协同物业估价所把关，估价不可脱离市场成交价，更不能受个人要求所左右，一切都有章可循。

3、不是所有物业均可办理按揭。

业主所购物业中有一部分是不能办理按揭的，这方面银行有严格的规定，如：别墅、写字楼、厂房、商铺均不发放按揭贷款。所以，客户在准备购买物业时一定要详细了解物业的类别及使用年限。

4、不应向银行隐瞒真实情况。

我们将个人资料与评估报告送到银行所指定的律师事务所鉴定后，银行会勘查现场(所购物业)，审查物业的基本状况，同时会与借款人晤谈以了解个人资信情况。我们在办理银行按揭过程中因客户隐瞒其真实情况被银行拒贷的情况时有发生。

5、不应向银行要求贷款额度过高及贷款年限过长。

由于多数客户对贷款额度及贷款年限不甚了解，会提出过高的要求。银行发放按揭贷款的额度及年限主要参照评估值、借款人的实际经济情况、楼宇具体状况及多方面因素来决定。在这方面各商业银行均有严格的规定，目前最高贷款额度为物业评估值的六成，年限最高为15年，同时要求楼宇较新、楼层高和朝向好等条件。在多数情况下，银行一般按评估值的五成及10年贷款期限上下浮动。

6、不应要求银行放贷时间过快。

银行收到资料及现场勘查物业后，五个工作日内出具《贷款承诺书》，借款人然后到律师事务所签按揭合同，同时买卖双方签定正式的《房屋买卖合同》，在公证后即可办理房屋转移登记手续，交纳税费后领取新房产证。如果买方是夫妻，签定合同时一定要双方同时到场。银行在规划国土局办理完新房产证的抵押登记手续后一至两日内发放贷款，至此，按揭流程全部结束。一般而言，根据各有关部门的办理程序及承诺时效，这一过程需45～50个工作日。

二手房如何处理房屋维修基金

2005年，王女士看中一套2000年的二手商品房，总价35万,产权为70年。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。

那么，王女士应不应该支付给业主呢?专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。

一般会有以下四种处理方法：

1、房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户,王女士便不用缴纳此项费用。

2、双方协商共同承担,即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。王女士应支付业主3000元的房屋维修基金。

3、买卖双方经过协商按一定比例支付。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70-(2005-2000)〕/70×6000=5571元的房屋维修基金。

4、房屋业主要求买主全部承担这笔房屋维修基金。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。

个人买卖房屋如何缴营业税

问：某人最近想将家里的一套房子卖出，但对如何缴税一直不太清楚，个人买卖房屋应如何缴税?

答：根据《部、国家总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)的有关规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免缴营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额缴税;个人自建自用住房，销售时免缴营业税;个人购买自用普通住宅，减半缴纳契税。为了支持住房制度的改革，对行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免缴纳营业税。另外，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时还暂免缴纳增值税。

房地产租赁纠纷的类型

房地产租赁市场快速发展的同时，租赁方面的纠纷亦随之增多。房地产租赁纠纷五花八门，有些还相当棘手，就本市目前的情况看，主要有以下三种类型。

一、租金支付纠纷

这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：

1、租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。

2、比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任 的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。

3、解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

二、损害赔偿纠纷

房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。笔者认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。

三、其他方面的纠纷

房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。

避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。