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我的律师之路

我的律师之路

　　一、我是怎样成为律师的

　　非常高兴来到人民大学和大家交流。实际上我和人民大学是非常有缘分的，我今天做的这一切和我当年的经历，和人民大学是有密切关系的。如果没有当年的遭遇，我不可能走到今天。

　　我是89年从上海华东化工学院化学机械专业毕业的，这是个非常时期，发生了很多惊天动地的事情。毕业后过了几年按部就班的机关生活，然后我辞职开了自己的计算机公司，做的还算成功，有了自己的资产。

　　后来有一个人向我借了28万，我把钱借给他之后，他对我说，你要是缺钱的话，我可以从银行给你贷款。于是我们一块到了银行，他说你给银行行长写一个借条，借15万块钱。然后他就拿这个借条借钱去了。呆了一会，他出来说行长说正在紧缩银根，不能贷款了，你这个借条也给你撕了。

　　三个月后，这个人拿着借条到法院去告我。法院冻结了我的账户，以后又以鉴定费等各种理由，把钱全部划走了。95年的时候我已经身无分文。这时有人建议我找黑社会，有人让我亲自动手，家人说：“别人作恶，我们不能作恶，你要对这个事情不平呢，就去北京告状去。”于是，我就带着360元钱来到了北京，来到了伟大的首都。我先去了最高法院的接待室，接待人员说：“你这么年轻，你看你不过损失了几十万块钱，也就五六十万块钱吧，你看有的人都抬着尸体来的，你最好不要告，你要想告，就到人大去告。我就辗转问人大在哪儿，问来问去就到了我们人民大学。人民大学当时有个地石律师事务所，负责接待的那人说：“也听不懂你这东西，现在学生正在上课，你就听他们上课去吧，等老师上完课，你问问老师这个问题。”于是我就去了教室。

　　当时正在讲宪法，讲课的老师叫韩大元，他给学生讲我们国家的悲剧是怎样形成的，他说社会体制必然注定了对私人财产的漠视。他给学生举了很多例子，讲到了很多人的财产被剥夺。我那时候突然明白，我的悲剧不是我个人的悲剧。我曾经想过要建立中国的IBM公司，听了这课后觉得这根本就不可能，我们的社会根本就不允许自己创下成功的承继性的企业。从那一堂课开始，我就想我以后一定要学法律。我走上法律之路要感谢人民大学!

　　现在很多的房产消费者来到律所，他们把他们一生的积蓄都投到房地产买卖中去，最后有的人得到的是不能住的房子，有的人连房屋都得不到，因为房子已经被抵押出去了。我能够理解他们，所以那时候我就有个想法，怎么样才能够帮助这些人。可能还是童年时的一种心理，就是那种行侠仗义的“侠客”心理起了作用。但在现代社会总不能骑着马，拿着剑吧?马倒是能跑，关键是你的朋友和你的敌人界限是十分不明确的，此时是朋友，明天有可能是对手，因为他的地位不一样，决定了他和你的关系不一样。

　　二、我的204条的由来

　　开始做房地产消费者的案件的时候，不但有合同案件，还有开庭案件。我每天做细致的工作纪录，来的是谁，谈的什么事，案件非常非常多，用手记，一天要记十几页。

　　慢慢记多了以后，我就发现了一些规律，比如说拆迁的问题，都是因为土地使用权引起争议，商品房的问题，主要是抵押、面积、质量。然后我就帮助不同的客户出庭，出庭的时候都要讲到证据问题，一讲到证据，开发商就会说我虽然违约了，面积不够，质量很差，房屋的裂缝很大，但是我们的合同里没有约定，我违约了要承担什么样的违约责任。法官会和消费者商量，你要求他承担法律责任，但是你没有证据证明他应该承担什么样的法律责任，所以我有可能驳回你的诉讼请求。这种情况下，我就让当事人先走，我赶快把当天的感受合同应当注意的问题写下来，回来就放在一个大信封里。

　　我把字数、章节调整了一下，也就是原始的204条，然后给我们所的律师看，他们说这么复杂，谁会用啊?的确，大家都有这个心理，你预防的时候，不管是患者还是大夫，都是不很费心的。但是一旦有了病，大夫也费心，你也费心。我于是把它放在了自己的网站上，让大家下载。开始一天也就是三个、五个，直到有一天我发现有200多人。我不知道为什么。这以后每天都能维持在三四百。

　　204条最多的时候一天能下载一万多次。过了一两年，我开始总结这个问题，为什么大家对合同这么关注。我想，现在已经到了一个权利时代，到了这个时候权利的保护就越来越细节化了。不和过去一样，过去大家一定要知法、一定要守法，但是要怎么样守法、怎么样做合法，怎么样把法律作为保护自己权利的工具呢?我们现在需要这样的指导，这个合同正好在这个时代满足了这一需求，能够满足对消费者细节性权利的保护。它不是粗放型的保护，而是细节性的保护，所以得到了消费者的关注和认可。

　　此后，我不断地完善“降龙十八掌”，要让它娱乐一点。我有一个观念，普法要靠娱乐化和商业化来推动，不要搞的太严肃，太严肃的话，大家接受不了。你把它搞成一个好玩的东西，而且要为使用它的人带来利益，人们才会持续的研究它。从那以后，我就很大胆地说，204条每一条可能会为大家带来千分之一的投资。你可以一条都不要，但是你要了的话，就会给你带来巨大的收益。

　　经济利益的驱动使消费者非常关注买房的事。有一个消费者，我帮他买房两年之后，他又来找我了，说整个楼里，只有他盼望着开发商违约。开发商没通水、没通电，自然环境也没搞好，别人都愁的不得了，就他非常高兴。他说当时我们签的合同是他们一旦违约，违约金是房价的千分之一。现在针对他这个房屋，开放商要给他千分之三。当时他的房屋价值是61万，开发商累计要赔给他38万。所以他看到工人说不要急，你们慢慢干。然后其他的邻居非常羡慕他，这38万也许通过诉讼他未必能够全部拿到，因为他这个违约金确实太高了。房屋总价才61万，赔给他38万的违约金，确实有点高。但是他获得了拿到20万的这么一个机会。我们基本上就是利用这种商业化和娱乐化的操作，把这个东西推广给消费者。我也很轻松，他也很轻松。

　　204条是分版本的，比如说2003年9月份版、10月份版。只要你说一条不好，我们专门有一个小组就很快分析你说的对不对，只要你说的对，我们这个版本马上就修改。比如有个律师李宁说204条不好，他逐条提出了意见。我们逐条给他进行分析，马上进行修改，修改了以后就叫做李宁版，我的观点是谁都可以来挑刺，只要你挑的对，我们马上就修改。这样很多开发商经过两年的辩论，发现只要他一提意见，我们就马上修改，他就不能再说第二次了，因为他成了我们的义务宣传员和纠错员。现在无论是律师还是开发商，提的意见越来越少。它的性能也越来越稳定。这就是204条的大概经历。

　　三、我国房地产市场的诸多问题

　　我对我们现在的商品房问题有一些自己的看法。为什么商品房的纠纷这么多，是我们政府在宏观立法技能上出现了问题。法律是一个产品，你要创造一个优质的产品，必须有一个高质量的生产线，如人大代表制度、立法制度。如果你没有一个高质量的生产线，你所制定出来的法律质量是非常低下的。

　　如我们的土地管理法和城市房地产管理法这两个法的质量问题非常严重。后来建设部出的商品房销售管理办法，其实就是一个24条的商品房买卖合同。很多地方缺少细节性的规定，一拍脑袋就写出来了。消费者也无法对合同质量、法律的质量提出自己的不同看法。因为他对这个事情不敏感，只知道用，也不知道它好还是不好，等他发现了问题以后，他就知道这个合同、这个法律是有瑕疵的。

　　所以立法带来了律师无限的收入来源。全国的律师三分之一的收入来自于房地产。这是一个最大的收入。

　　我们的立法质量非常低下导致法律产生的纠纷非常多，如果想让消费者少支付一些成本，不要让我们的城市坐在火山上，最好把一些条款细节化，但是自从9月1号管理条例实施以后，一直到现在，纠纷不但没少，反而多了。假如一部法律制定的不好，就相当于把一个国家放在火药桶上。这么多的消费者都受伤了，而且很多都是中国最富有的消费者。附近的房子，紫金庄园一套大概200万元，中建大厦一套400万左右，中国消费者中最富有的这一部分人，支付了房款，然后房子很快贬值，受伤非常深，然后他们自然对某些政策非常不满。一些地方发生的冲突事件都是非常危险的。大家在和平的氛围中，不能有所体会。政府也没有意识到潜在的现实的危险性。各位以后可能到公检法或者政府机关，为了你们自己的利益，为了社会的稳定，一定要关注业主的利益，否则对国家的危险就太大了。现在已经很冷了，可是有的社区没供暖气。电梯一天开1-2小时，年轻人还好，有些社区老人一个月下一次楼，采购米面菜，家里放2-3个冰箱。

　　房屋价格的问题。买房对很多消费者来说，一生可能只买一次，所以没有购买经验，也没有可以比较的东西。所以很多消费者都是以相对比较高的价格买到了比较差的房子。建筑成本在3600元左右的房子，都能卖到6300、8300。中国的富豪90%都是出自房地产业。房地产实在是暴利行业。

　　据说300万就可以缔造房地产神话：100万用来买辆车，100万用来送礼，另外100万用来办征地手续。办好征地手续的当天，就可以去银行作抵押，然后通过一些程序从银行贷款。抵押以后，拿很少的钱给广告商开始砸广告，用很少的钱砸建筑队。现在很多的建筑队都是垫资在干。广告发出以后，很多消费者鱼贯而入开始交定金，订合同。全款都是从银行贷出的。

　　如果消费者来的多还好，如果消费者来的不够多，开发商就从他的家乡收购一批身份证，用身份证获得80%的银行贷款。银行业知道这些事，但是为了完成贷款额，大家心照不宣。

　　一旦查出来，银行就不会再贷款给开发商，项目就只好烂在那里;一旦项目烂掉，最受损失的是消费者。

　　消费者交了钱还没有入住，开发商因为无法从银行贷出款来，广告公司不再作广告了，施工队不再施工了，但是已经上当的消费者退不出来了。房子是毛坯房，只有柱子和墙，没有别的东西，也没有水和电。找开发商，开发商说你可以去告我，最好你们一起申请破产，那样我就解脱了。消费者也组织起来，银行说你们一起诉，我们就加入，我们也不用拿诉讼费用。但从此以后，大楼就是银行的了。所以消费者组织起来有时候根本不起什么作用。如果想省钱，一定买现房，这是多少年的教训。

　　我国的期房制度主要学香港，香港为什么卖期房?1951年香港的大火让很多人流离失所，港府怕这些人暴动，因为可能要回归祖国;但是英国政府又不给钱，就想出一个办法;允许一些富豪卖楼花。先把图纸做出来，然后开始卖楼花，筹到钱以后，开始盖房，这就是期房预售制度。香港的立法者比较聪明，他知道消费者买期房的风险太大了，就设立了三个制度。一、律师制度。他认为消费者的损失、经验教训是无法传承的，所以采用律师制度，律师懂法，让律师积累这些成功和失败的经验。在香港买房，至少需要3个律师，卖方的、买方地、银行的，有时候，再加上保险公司的就是四个律师。律师制度取得了极大的成功。所以香港1949-1975年时，房地产律师是最需要的。二、分期付款制度。我们现在买房，是从银行一次性贷款、一次性付清，所以开发商一点风险也没有，所有的风险都由消费者来承担。香港实行的是分期付款、分期贷款，按层付款。银行要求消费者的律师按期到工地查看施工进度后向银行发出支付通知。根据施工进度来分期付款减轻消费者风险。三、设立了廉政公署商务调查科。只要开发商存在故意欺诈行为或者把钱用在房地产项目以外的其他项目，商务调查科就可以立即将其逮捕。

　　香港的预售制度是通过以上三个保障性的制度来保障消费者的利益，但是中国没有。中国消费者往往把自己买黄瓜、白菜的经验运用到买房上。有一个消费者，买了81万的房屋，竟不签合同。到了那里交钱，人家给他一个收据，回家等着，等了一年多，房子却连个坑都没有。

　　中国的消费者非常勇敢，一次从银行贷款，一次性地付给开发商。开发商一次性地拿到钱，他就有可能一次性地逃走。开发商拿到钱后，就可以选择是继续盖楼，还是一次性地逃走。依照我们的法律，开发商还可以不必触犯刑法就把钱转移走。开发商另外成立一家装修公司，一般情况下，如果要做项目装修，应该在楼盖起来了以后，但是他提前把房款全部付给装修公司，然后用一场诉讼导致自身破产，但是装修公司还是他的。或者是另外一家公司，合伙把钱拿走，然后到另一个城市开发，3年以后再回到北京。现在就有这样的开发商有这样的“勇气”和“智慧”来做这件事情。

　　我们的法律对开发商的制裁极少。海淀法院最多的案件是物业管理和房地产纠纷。法院的审判“以事实为根据、以法律为准绳”。只要一说到房屋面积案、质量案，都要求消费者来证明开发商有过错。房屋裂了一条缝，法官要求消费者自己鉴定裂缝是什么原因产生的，其危害有多大。北京市的鉴定机关基本上有两家：一个是北京市质量监督总站，另一个是中国建筑科学研究院。所有的开发商的质量情况都要在北京市的质量监督总站备案。消费者碰到质量问题时要求它做鉴定，他会做一个不利于自己的鉴定吗?只要你不能证明质量有问题，请求就会被驳回。有一个房子裂缝大概有3毫米，但是这种房子在当地被评为“优良工程”。在这种情况下，法院让消费者举证，消费者无法举证，就要求法官到家里去看看。法官则称自己没有什么义务去看，你只要不能证明房屋质量有问题，你的诉讼请求就肯定被驳回。我们国家的质量制度、消费者权益保护制度、证据制度让消费者一买房就受伤。

　　中国的土地的价格规定的非常严格。北京市规定了十级地价。市区的地价都非常得高。但是郊区一些地方签署土地承包合同，一亩地30年才3万元，有的客户承包30亩地，才150万元。150万在中关村买不了什么，但在京郊离西直门45分钟车程的地方能买50亩地。农村的集体土地所有，让农民守着土地过穷日子。北京的农民一般不种地，我给他们算过一笔帐除人工外、浇水、施肥，还要赔上200元。北京的农民到城里来打工，地就荒着，地一荒，就开始沙化。京郊大片的地空在那里没人种，但是又不让它进入市场，怕一旦进入市场，破坏耕地资源，现在情况下，不进入市场，耕地资源破坏地更加厉害，几千亩地都开始沙化。大家都认为北京的沙尘暴来自内蒙古，我觉得非常重要的一个原因就是京郊土地的荒漠化。我们的土地制度不让集体土地进入市场流通，为什么不相信农民?市场化以后农民有足够的智慧让土地的收益最大化。我们可以把土地的所有权进化一下，让城市土地的使用期限延长一些，从70年到99年、300年，土地仍然是国有，只不过是时间长一些。

　　北京的一个大活就是拆迁，几百人因为拆迁问题与政府存在着潜在的对抗。现在金融街的商品房已经涨到2万多元了，但是拆迁补偿只有7、8千元，他们原来的住房都是一、二十平方米，一折价，才一二十万，他现在还能在金融街上住下去，但是假如你补偿他一二十万，他不可能再住回金融街。拆迁一出事，就是好几百家。夜里把人用口袋一蒙拉到一个地方，第二天回来家就拆没了。北京也有这样的事情。

　　土地拆迁时，只补偿房屋所有权，不补偿土地使用权，因为土地使用权属于国有。土地使用权你怎么能说他是国有呢?他有房屋所有权时，咱们还没有国有化呢。他的土地既非划拨，也不是出让。对土地使用权不补偿，对房屋则是利用同步价格减去使用年限，假如你盖一个楼房的造价为100万，使用了50年，折旧20%，使用年限越长，折旧就越多。本来房子越老越值钱，但是这么一评估，反倒不值钱了。

　　四、对那些有志于做律师的同学的话

　　各位同学如果要做律师，开始做助理时不要要求太高，因为是别人花钱来培训你。说到助理的问题，大家不要以为每个律师都愿意招助理。律师带助理，他要考虑他的成本问题，他支付给你工资，让你获得机会。当你有了案源，当你增长了工作能力，你会马上和他竞争，这就相当于他花钱培养了一个竞争对手。所以很多的律师，尤其是那种很有名的大律师，他不愿意招助理，他甚至会招一些高中毕业的人来做助理。我见过很多大律师，一年的收入上千万，他的助理是中专毕业生，从来不招大学学法律的。

　　现在每天到我们那里应聘的硕士、博士络绎不绝，一说到报酬，他们都觉得这么富丽堂皇的律师事务所应该发大财才对。其实不是这样子。

　　我希望大家要学会一些细节性的工作，如打字、复印、装订、书写法律文书、安排会见。比如安排会见，几点见面、在哪里见面，哪个角落，谈多长时间，带什么证据，假如喝茶，由谁出钱，这些细节性的问题都要考虑到。助理律师要从最细节的地方入手。现在北京有6700名律师，每月有100名新加入的，同时有37名退出这个行业的。北京有很多律师一年能挣上千万，可是也有很多律师一年1万5千元都挣不到。现在的法学教育过于重视法律问题，漠视细节问题。实践中，30%的是法律问题，70%的是细节性的问题。

　　至于我自己?我觉得自己还不能算一个成功的律师。不算成功，但是我觉得还是很幸福的，我有自己的理想，我在为了实现自己的理想而奋斗，我相对还是比较勇敢的，我觉得要做一个好的律师：一要作战士;二要做英雄。我见过很多律师，比我还要勇敢，上海有位郑律师，可敬可佩，5年里代理了几百起案子，每个案子只要一倒戈，他就能挣到一套房子。可他没有一次倒戈，所以若干年后，我们重看历史，这种律师一定会永垂史册。