商品房买卖“案例篇”（15） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:47) 点击：805 |
15、侵犯建筑物共有权人利益，业主为私搭乱建行为“买单” 【案情介绍】 韩某系某小区业主，住在该小区2号楼601 室，系该栋楼房顶层，其私自在房屋楼顶搭建房屋一处(约20平方米)，该小区业主委员会多次要求韩某予以拆除未果。业主委员会遂诉至法院，要求韩某拆除私自搭建的房屋。 法院审理过程中，被告对自行在楼顶搭建房屋的事实予以认可，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，被告对楼顶享有合法的使用权;2、被告所购房屋漏水，在多次要求物业服务公司维修未果的情况下，征得物业服务公司同意才自行搭建房屋，其目的是为了防水，因此搭建的房屋不属于违章建筑。被告同时提供《商品房买卖合同》作为证据，该合同附件中注明：“屋顶使用权归顶楼买受人，买受人必须遵守物业公司的相关规定，屋顶不得作违章建筑及妨碍安全逃生。”原告对此证据的真实性表示认可。 【案情分析】 本案中，双方争议的焦点是被告占用的楼顶部分是否属于被告专有? 一、被告搭建的房屋占用楼顶部分属于全体业主共有 根据我国物权法的相关规定，建筑区划内的道路、绿地，除法律明确规定除外的部分外，均属于全体业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施等均属于业主共有。业主对共有部分既享有权利，也承担义务，不得以放弃权利不履行义务。本案中，被告自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于公共面积，应属于该栋楼房全体业主共有，任何人没有权利私自占用。即使被告与开发商约定楼顶部分归被告使用，但因屋顶属于公共部位，属全体业主共有，开发商无权对公共部位的归属进行处分，因此该约定是无效的，楼顶部分不属于被告专属使用。 二、物业服务公司无权同意被告在公共部位搭建房屋 被告辩称其搭建房屋经过物业服务公司同意的理由不能成立。房屋漏水问题属于被告与物业服务公司之间的物业服务纠纷，而屋顶属于公共部位，系该栋楼房全体业主共有，任何人不得独占，故即使物业服务公司同意被告搭建房屋也属无权处分，被告不能因此而占用公共部位搭建房屋，侵害全体业主的合法利益。被告搭建房屋未获得相关行政管理机关的审批，属于违章搭建行为，根据我国相关法律，业主委员会对包括任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。故业主委员会的诉讼请求应该得到支持。 【判决结果】 法院认为，楼顶部分属于该栋楼房全体业主共有，任何人不得独占使用。开发商及物业服务公司无权对公共部分进行处分，业主委员会有权依法要求韩某拆除所搭建的违章建筑，故对业主委员会的诉讼请求予以支持。 【法律依据】 《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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