商品房买卖“案例篇”（14） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:47) 点击：806 |
14、房屋买卖合同签订后开发商降价促销买受人无权要求退还房屋差价 【案情介绍】 2008年5月初，涂某拟购买某开发商开发的某小区房屋一套，双方约定该房屋每平方米价格2.29万元，房款约200万元，涂某当日即交纳定金2万元。2008年5月10日涂某与某开发商签订了《商品房买卖合同》，涂某支付了60%首付款。然而10天后，涂某发现其所购房小区的房屋在搞促销，户型包括其购买的西南户型。涂某经过计算，认为房屋搞促销后每平米价格降为2.11万元，每平方米降了1800元，其所购房屋整整降了14.7万元。涂某认为购房时售楼人员隐瞒事实提供虚假情况，并找售楼人员要求退房或按降价后的房价购买房屋，涂某称双方签订《商品房买卖合同》前已得知拟购房小区的房屋要搞促销，询问售楼人员是否能够推迟签约以享受降价待遇时，售楼人员表示要降价的房子户型都不太好，像涂某购买的这种西南户型是肯定不会降价的。售楼人员对此说法认可，但表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”，并拒绝退房或退还差价。涂某认为，售楼人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，因此诉至法院，要求变更购房合同，享受降价待遇。 【案情分析】 本案争议焦点是售楼人员在订立合同过程中是否存在欺诈行为?涂某是否有权要求变更合同内容? 售楼人员在订立合同过程中是否存在欺诈行为，是涂某能否变更合同条款的关键。所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。在涂某与售楼人员的对话中，售楼人员曾表示：“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”。从上述内容来看，售楼人员当时并不知道房屋将来肯定会降价。同时，售楼人员并非市场营销中的决策人员，其作出的预测不能代表开发商的价格决策行为。因此，售楼人员并非明知房屋将来肯定会降价而故意隐瞒或者告知涂某虚假情况，其行为不构成欺诈。 涂某是否有权要求变更合同内容应依据《商品房买卖合同》约定进行判断。买卖房屋属于合同契约关系，业主要求降价退房、补差额这类行为不属开发商法定义务，降价后退不退差价，须由购房合同约定。如果合同有补差价的相关约定，开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外，业主除非有足够的理由符合法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形，否则，业主提出的有关要求基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。涂某与某开发商签订的《商品房买卖合同》中并不包括降价后退差价的约定，双方也没有签订任何补充协议约定降价后退还差价，现涂某单方要求变更合同内容，开发商退还房屋差价，并没有合同依据，也不符合法律规定。因此涂某要求变更合同内容的诉讼请求很难得到法院支持。 【判决结果】 法院判决驳回涂某的诉讼请求。 【法律依据】 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行) 68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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