商品房买卖“案例篇”（8） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:41) 点击：778 |
8、非开发商原因未能及时办理房产证开发商不承担违约责任 【案情介绍】 2005年9月，李某与某房地产开发公司订立商品房预售合同，约定：李某从某房地产开发公司购买房屋一套;某房地产开发公司应当在2006年11月30日前取得所售楼栋的权属证明;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内向买受人支付。 2005 年9月27日，双方与住房贷款担保中心(简称担保中心)订立收押合同，约定：李某委托某房地产开发公司代为办理房屋所有权证，某房地产开发公司为李某办理完毕房屋所有权证后，应当通知担保中心，并于10日内将该证交担保中心收押。 2006年8月29日，某房地产开发公司向李某交付房屋。 2007年7月4日，某房地产开发公司向相关的房屋权属登记中心(简称登记中心)提交了房屋权属转移登记资料，而建设委员会在对外发布的宣传彩页上承诺办理房屋所有权转让登记的时限为20个工作日，但此时登记中心因网络速度、人员安排等原因，直至同年11月7日才开始正式受理，2008年1月8日，登记中心办理了该房屋的权属审核发证工作。同年2月29日，李某确认房屋所有权证已经办理完毕。同年3月28日，某房地产开发公司将李某房屋的所有权证交付担保中心。李某认为某房地产开发公司应于2007年8月29日之前为其办妥房屋产权证，但其直至2008年1月8日才办妥，已违反了合同约定，故诉至法院要求房地产开发公司支付违约金6024.54元，并赔偿经济损失2万元。 【案情分析】 商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”李某和某房地产开发公司约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起 360日内取得房屋所有权证的，出卖人应当支付自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金。某房地产开发公司于2006年8月29日交付房屋后，于2007年7月4日向登记中心提交了权属转移登记资料，根据市建设委员会的承诺，通常情况下，2007年8月29日前李某可以取得房屋所有权证，但由于登记中心的原因，直至2008年1月8日才办理房屋权属审核发证工作。发证工作完毕后，李某即取得房屋所有权证，根据收押合同的约定，该证不能由李某持有，而应当交付担保中心。因此李某未在商品房预售合同约定的期限内取得房屋所有权证以及至今仍未持有该证不是由于出卖人某房地产开发公司的原因造成的，李某要求某房地产开发公司支付违约金，赔偿经济损失的诉讼请求不能成立。 【判决结果】 法院最终判决驳回李某的诉讼请求。 【法律依据】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人 民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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