商品房买卖“案例篇”（7） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:41) 点击：730 |
7、买受人拒绝归还银行贷款导致商品房买卖合同解除 【案情介绍】 2004年12月27日，马先生和某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定马先生购买某房地产开发公司开发的位于北京朝阳区某项目房屋一套，购房款总额为451009元。付款方式为马先生于签订《商品房买卖合同》同时支付总房款的20%，即91009元，剩余房款360000元某房地产开发公司需协助马先生在2005年1月3日前办理银行贷款。同日，双方签订补充协议，约定某房地产开发公司作为马先生的银行贷款阶段性保证人，如马先生未能按期归还其到期应归还的银行贷款(包括但不限于每月应还贷数额)，致使银行直接从某房地产开发公司银行账户划拨马先生到期应还贷数额或向某房地产开发公司发出《催收逾期(到期)贷款通知书》或其它同类型通知的，则视为马先生违反主合同，某房地产开发公司有权单方解除双方签订的主合同及补充协议，并且马先生应承担下列违约责任：1.马先生应按房款总额8%支付违约金;2.自解除合同的通知送达之日起10日内迁出该房屋，买受人对该房屋已进行装修的，自行承担一切费用及损失;3.某房地产开发公司有权要求马先生将房屋恢复原状并承担所需费用;4.马先生应向某房地产开发公司支付自办理入住手续之日起至迁出该房屋向某房地产开发公司办理交接手续之日止的房屋使用费(按 1元/建筑平米/日计算)、拖欠的物业管理费及其他相关费用;5.某房地产开发公司解除合同的书面通知自送达马先生时生效。 2005年1 月28日，马先生作为借款人、中国建设银行某支行作为贷款人、某房地产开发公司作为保证人三方签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款金额为 360000元，借款期限为2005年1月28日至2025年1月28日，担保方式为房屋抵押加阶段性保证，某房地产开发公司作为保证人提供连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，银行将全部借款划入某房地产开发公司账户，马先生按月向银行偿还贷款。 由于房屋存在某些质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证，马先生于是开始拒绝向银行偿还贷款，导致银行分别于2005年11月3日、2006年4月11日、2006年12月 13日从某房地产开发公司账户中扣划保证金，共计28752元。某房地产开发公司于2007年10月起诉至房屋所在地的某区人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求马先生返还房屋，某房地产开发公司则向马先生返还首付款。 【案情分析】 双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方可以约定一方解除合同的条件，本案双方签订的补充协议明确约定了解除合同的条件。由于马先生未按期归还其到期应还的银行贷款，致使银行直接从某房地产开发公司的账户中划取马先生应还的银行贷款，双方约定的解除合同的条件成就，某房地产开发公司有权解除合同。马先生认为房屋存在质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证，应按《商品房买卖合同》的约定要求出卖人承担保修责任或追究出卖人的违约责任，而不能以拒绝归还银行贷款的方式来对抗开发商的违约行为。本案中《商品房买卖合同》解除后，马先生应向某房地产开发公司返还房屋，因马先生已通过银行向某房地产开发公司支付了合同约定的全部款项，故某房地产开发公司应向马先生返还已支付的全部房款，而不仅限于首付款。 【判决结果】 法院判决解除马先生和某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，马先生于判决生效之日起七日内将房屋腾退并交付某房地产开发公司，某房地产开发公司于判决生效之日起七日内向马先生返还购房款四十五万一千零九元。 【法律依据】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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