商品房买卖“案例篇”（5） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:40) 点击：710 |
5、合同未约定先后履行顺序，当事人可行使同时履行抗辩权 【案情介绍】 2003年9月14日，某房产开发公司与祝女士签订《房屋买卖合同》，某房产开发公司将某县阳光路1号2单元7楼12号住房以建筑面积1490元/ 的价格出售给祝女士，总房款为53500元，其中合同第四条对付款期限及移交房屋进行了约定：即签订合同当日付房款30000元;2003年10月10日上述房屋移交给祝女士;合同第六条对违约责任进行了约定：即在本合同签订后，某房产开发公司或祝女士违反本合同的约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房屋买卖成交价格的3‰计算;第八条第2项约定：房屋产权证办好后某房产开发公司通知祝女士，祝女士支付购房尾款的同时，某房产公司交付房产证。合同签订后，祝女士共支付购房款30000元，某房产开发公司亦将房屋交付给祝女士。2004年11月11日，某房产开发公司为祝女士办理了《房屋产权证》，遂电话通知祝女士交付尚欠房款后拿证，而祝女士要求先给证后付款，双方因此发生争议，某房产开发公司于2006年12月起诉至法院，要求祝女士支付尚欠房款24650元(含办证费用1150元)，并承担违约责任。祝女士则辩称：首先，该案已超过诉讼时效。其次，根据双方所签合同第八条第2项之规定，房屋产权证办好后，由某房产开发公司通知她，而房产开发公司至今未书面告知她房屋产权证已办好，违约的是房产开发公司。祝女士承认房产开发公司曾经电话通知其房产证已办理完毕，但其辩称由于房产开发公司未及时给她办证，造成她在县城内无法落户，子女上学要交巨额赞助费。另外，房产开发公司交房时整幢楼只安装一个总水表，而现在要在供水公司单独上户需要2500 元，亦给被告造成了较大的损失，要求房产开发公司赔偿损失及交付房产证，并请求驳回原告的诉讼请求。 【案情分析】 一、关于该案是否超过诉讼时效 诉讼时效是权利人在其权利被侵害后，在法律规定的期间内不行使其请求权，即丧失胜诉权。该案中，按照双方在合同中第八条第2项约定的内容，某房产开发公司虽负有办证后的通知义务，但合同对某房产开发公司交付房产证和祝女士交付尚欠房款，并未约定先后履行顺序，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，某房产开发公司在祝女士未为对待给付即支付尚欠房款前有权拒绝交付房产证，故祝女士以某房产开发公司的请求权因时效而消灭的反驳理由不能成立。 二、关于某房产开发公司是否尽到通知义务及祝女士是否因此承担违约责任 按照双方在合同中的约定，某房产开发公司应在房产证办好后通知祝女士，但合同对通知方式并未作具体约定。某房产开发公司称其在房产证办好后采用电话方式通知祝女士交纳尚欠房款既符合一般常理，又符合某房产开发公司订立合同的目的，应认定某房产开发公司尽到了通知义务。但由于合同对交纳尾款和交付房产证未约定先后履行顺序，即便祝女士接到要求交纳尾款的通知后，仍然对某房产开发公司享有同时交付房屋产权证的抗辩权，故祝女士不存在违约，不应承担违约责任。 三、关于祝女士主张的损失问题，因其并未提出反诉，法院不予审查 综上，某房产开发公司与祝女士签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的规定，对双方当事人均有拘束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。某房产开发公司要求祝女士支付尚欠房款的请求成立，法院应予支持。 【判决结果】 法院判决生效后10日内祝女士支付某房产开发公司尚欠购房款23500元;某房产开发公司将争议房屋的《房屋产权证》交付给祝女士;驳回某房产开发公司的其他诉讼请求。 【法律依据】 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
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