商品房买卖“案例篇”（4） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:39) 点击：770 |
4、“买房可无条件入读名校”?!开发商真假承诺引纠纷 【案情介绍】 2005年5月，王某在报纸上看到某房地产开发公司的售楼广告，广告上对某楼盘进行大肆宣传，其中特别吸引王某的是广告中用醒目的字体写道：“买房可无条件入读某重点小学”。王某考虑到孩子即将上学，而按照目前自己夫妻俩及孩子的户口落户情况，孩子肯定上不了该重点小学。王某遂与妻子到该房地产公司售楼处咨询。销售人员向夫妻俩打包票说：“肯定没问题，如果到时候兑现不了你可以拿着广告来找我们。”考虑到该房地产公司属大型公司，且在报纸上公开对外宣传“买房可无条件入读名校”，再加上销售人员信誓旦旦的承诺，王某夫妇遂与开发商签订了购房合同，但合同中并未就购房可无条件入读某重点小学作出明确约定。 两年后，因孩子已到上学年龄，王某便到某重点小学咨询孩子入学事宜，不料该小学负责人答复说：即使是某楼盘业主，若无本区域户口也必须交纳50000元赞助费小孩才能入学。王某闻听马上找开发商协商，开发商以种种理由推脱，一直到孩子开学在即，也未就此事给予王某满意答复。王某遂将开发商诉至法院，认为开发商的行为构成欺诈，要求开发商承担违约责任并赔偿自己的损失。 【案情分析】 本案中，双方争议的焦点是：“买房可无条件入读重点小学”是否构成合同要约? 一、何为要约?何为要约邀请? 根据《合同法》的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。可见，要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。该意思表示应当符合下列条件：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约即受该意思表示约束;(三)通常都是向特定当事人发出，仅在例外情形可向不特定当事人发出。而要约邀请与要约是不同的，根据《合同法》的规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”在判断某种行为究竟属于要约还是要约邀请时，首先应当依据法律规定作出区分，即法律如果明确规定了某种行为为要约或要约邀请，则按法律的规定进行区分。如《合同法》明确规定寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此，商业广告原则上为要约邀请而非要约。但是也有例外情况，如《合同法》规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，满足一定条件下的售楼广告也可构成要约。 二、本案中的售楼广告构成要约 我们认为，本案中的售楼广告构成要约。开发商在售楼广告中宣称购房即可无条件入读某重点小学，对王某一家作出购房决定以及对商品房的价格均产生重大影响，应当视为合同要约。尽管双方未将此条作为合同条款写进商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商必须依约履行。如未履行，应当承担违约责任。 【判决结果】 法院认为，被告的售楼广告对原告作出购买房屋的决定以及对购买价格产生重大影响，应当视为要约。尽管该要约并未体现在商品房买卖合同中，亦应当视为合同内容。现被告违反合同约定，应当承担违约责任并赔偿原告的全部损失，因此法院支持了原告的全部诉讼请求。 【法律依据】 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： (一)内容具体确定; (二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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