商品房买卖“案例篇”（1） |
| 分类：案例集锦 时间：(2010-06-10 14:37) 点击：782 |
(一)商品房买卖 案例篇 1、买房人要求解除合同时应慎重适用惩罚性赔偿 【案情介绍】 2004 年3月13日，某开发商与夏某签订《商品房买卖合同》，约定夏某购买某开发商开发的住宅房一套。同年4月26日，夏某与银行签订《预购商品房抵押贷款合同》，约定夏某以其购买住宅房屋作为抵押向银行办理总金额为284000元的购房按揭贷款。以上两份合同均在房屋所在地房屋产权登记机关进行了登记备案。 2006年3月双方就退房事宜协商一致，夏某退房，某开发商退还全部购房款。但由于夏某的原因，双方未办理按揭贷款合同及购房合同的注销手续。为此夏某向某开发商出具《委托书》，全权委托某开发商工作人员周某办理合同注销手续，该《委托书》已依法进行了公证。2006年4月29日，某开发商又与陈某协商出售该房屋，陈某向某开发商交付购房定金10000元，某开发商向陈某出具告知书，承诺在60个工作日内将陈某认购的商品房解除抵押。2006年5月3日，陈某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定陈某购买某开发商开发住宅房屋一套，购房总价款为347421元;陈某应于2006年5月3日支付首付款 107421元，余款向银行办理7成12年按揭;某开发商应于2007年1月1日前将经质量验收合格的房屋交付陈某，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。2006年5月3日陈某已依约履行支付首付款107421元的合同义务。2007年6月某开发商仍未将房屋交付陈某，并且该房屋在房屋产权登记机关作了备案登记的《商品房买卖合同》买受人仍为夏某。陈某认为某开发商订立合同时未告知房屋已出售他人的事实，属欺诈行为，并将某开发商起诉至法院，诉请撤销双方所签的商品房买卖合同并由某开发商双倍返还已支付购房款107421元。 【案情分析】 某开发商与陈某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。双方争议的主要问题是某开发商在订立合同时是否对陈某有欺诈行为，如某开发商存在欺诈行为，陈某有权请求撤销合同;如某开发商不存在欺诈行为，陈某的诉讼请求不成立。虽然某开发商在与陈某签订合同前已书面告知了标的房屋的抵押情况，而未告知该房屋出售与否，但夏某的《委托书》内容表明，某开发商与夏某之间就涉案房屋达成的买卖合同在2006年3月已处于事实上的解除状态(双方之间的买卖合同未及时办理登记注销手续并不影响解除行为的效力)，故某开发商在与陈某签约时未告知曾经发生过的房屋买卖关系，并不构成欺诈。陈某以欺诈为由诉请撤销合同的理由不能成立。 即使某开发商确有隐瞒事实真相的行为，陈某诉请撤销合同的事由成立，亦不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关惩罚性赔偿的规定。因为从立法本意看，该司法解释中关于惩罚性赔偿的规定应适用出卖人恶意违约或欺诈而致使买受人无法实际取得房屋的情形。而本案中，某开发商已向陈某出具告知书，告知陈某房屋已抵押的事实，某开发商主观上也不存在恶意欺诈的故意。因此，陈某以欺诈为由诉请撤销双方所签的商品房买卖合同的理由不能成立。 【判决结果】 法院判决驳回陈某的诉讼请求。 【法律依据】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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