房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（18） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:35) 点击：869 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（18） 35、买房人购买商品房如何办理房屋权属登记手续，需提供哪些材料以及缴纳哪些费用? 个人办理权属登记的前提是开发商将整楼的房产证办理完毕(初始登记)，个人购买的商品房才可办理转移登记。以北京购买商品房为例，买房人购买商品房办理房屋权属登记手续提供的材料包括：(1)房屋所有权转移登记申请书并加盖开发商公章;(2)身份证明及复印件;(3)买卖合同副本及两本已贴印花税的正本;(4)契税完税或减免税凭证(当地税务机关交纳);(5)房屋登记表、分户平面图两份(开发商委托的测绘单位，可向开发商咨询);(6)1999年1月1日后签订合同的提交专项维修资金专用收据(北京市购房人在北京市住房公积金管理中心委托的银行交纳，现为光大银行);(7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(8)外国人、港澳台同胞提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件。另外，两人以上购买需提交《共有协议》;未成年人购买的，需提交《监护公证书》或监护关系证明。 以北京购买商品房为例，买房人购买商品房办理房屋权属登记缴纳的费用包括：(1)契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%-5%，由省、自治区、直辖市人民政府在契税税率幅度内根据本地区实际情况确定。北京140平方米以下普通住宅住宅楼只需交1.5%的契税(每建筑平米价格超过上年度商品房平均价格一倍以上为高档住宅，不享受减半征收政策);2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%;房屋建筑面积在140平方米以上的按3%缴纳。(2)住宅专项维修资金：按建筑面积，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。北京现暂定高层200元每平米，多层住宅按100元每平米(参见2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》)(3)印花税：双方均按房屋成交价的万分之五缴纳，但是2008年11月1日后对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(4)房证印花税。(5)房屋产权登记费。(6)房屋所有权证工本费。 另需提醒买房人的是，因受国家政策影响，上述税费征收项目及比例以2008年9月时的税费标准为依据。国家有可能随时根据房地产市场的变化调整上述税费征收标准，故建议买房人在购房时应向房地产管理部门或经纪机构进行详细咨询。 36、由于出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋产权证的，买受人该怎么办? 房屋交付使用后，买房人应当及时提交办理房屋权属证书有关资料、税费，并在合同约定的期限或法律规定期限内取得房屋产权证。但是可能由于开发商原因，如未交纳土地出让金、未提交办理房屋初始登记所需的资料等导致买房人不能及时办理房屋产权证，在此情形下买房人有权追究开发商违约责任直至解除合同。 开发商和买房人可以在商品房买卖合同约定房产证的办理期限，如双方未约定办理房产证期限的，根据《城市房地产经营管理条例》第33条规定，预售商品房的权属证书办理期限是商品房交付使用之日起90日内;现售商品房权属证书办理期限是销售合同签订之日起90日内。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因开发商原因超过合同约定的时间或法律规定的时间仍不能办理完毕或根本就无法办理房产证的，再经过一年的时间仍不能办理完毕房产证的，那么购房者可以选择退房并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括购房款利息、定金、违约金及购房时房屋价值与房屋现值的差价损失，但买房人不能同时要求开发商承担定金和违约金，如果造成损失的范围小于违约金金额的，一般也只能要求支付违约金。
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