房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（17） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:35) 点击：790 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（17） 33、住宅和商住两用房有什么区别? “商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是“商住两用”的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户等。由于各省、自治区、直辖市的房地产政策不同，仅以北京为例列举分析住宅与商务办公房的区别。 (1)落户问题：不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。目前土地性质分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地;第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。 (2)在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼; (3)住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年; (4)交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税(2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%)，但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税; (5)房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积; (6)按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商务办公房一般最高只有6成10年; (7)房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下，商务办公房没有单独的厨房; (8)纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、学校、会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 34、经开发商准许，买房人是否能将临街住宅楼一层自行改造成商铺? 临街住宅楼改造成商铺俗称“住改商”，该行为涉及到《物权法》中的建筑物区分所有权，“住改商”行为受到很多条件限制，买房人仅经过开发商准许便自行“住改商”是不行的。根据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经过有利害关系的业主同意。 可见，如进行“住改商” 应遵守法律、法规及管理规约规定，并应经过有利害关系的业主同意。《物权法》规定的法规不仅包括国务院指定的行政法规，也包括各省、自治区、直辖市人大常委会制定的地方性法规;《物权法》规定的不得违反管理规约与《物业管理条例》中规定的业主公约是一个意思，管理规约内容广泛，通常是在召开业主大会并成立业主委员会的情形下，依照经业主大会通过的管理规约来确定业主是否有权改变住宅性质的房屋用途。如果没有管理规约或者管理规约对此类问题没有涉及的，主要看“住改商”的业主是否征得所有具有利害关系的业主的同意，即买房人想要“住改商”需经多个环节才能实现。而买房人未经过上述程序改变住宅性质及房屋结构的行为是被明令禁止的。
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