房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（16） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:33) 点击：807 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（16） 31、因开发商交付的房屋存在质量问题导致购房者拒绝收房，此时若房屋因火灾发生毁损或灭失，相应的损失由谁承担? 此种情况应由开发商承担房屋毁损灭失的风险。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果房屋存在质量问题，则买房人有权拒绝收房，此时房屋尚未交付，按照法律规定，房屋毁损灭失的风险应当由开发商承担。 需要提醒买房人的是，如果开发商交付的房屋仅存在轻微的质量问题，不足以构成买房人拒绝收房的理由，则此时买房人无权拒绝收房。买房人如拒绝收房，视为开发商已交付房屋，房屋毁损灭失的风险应由买房人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十六条规定：“出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。”因此在合同没有明确约定房屋轻微质量问题可以拒绝接收房屋的前提下，买受人拒绝收房要自行承担对自己不利的后果。 32、开发商实际交付的房屋与样板间不一样怎么办?即使开发商向买房人交付的房屋与样板间一模一样，如房屋存在质量问题，开发商能否以交付的房屋与样板间一样为由主张免责? 现今，房地产市场上的竞争日趋激烈，各开发商集思广益，纷纷采用各种营销策略和手段参与市场竞争。为了形象地宣传自己的产品、吸引购房者的“眼球”，提高商品房销售数量，开发商有时会对期房项目设立样板房，以便买房人对物业能有直接的认识。好的样板间不仅可以使买房人较为明晰地了解房屋的内部构建，而且可以透过样板间联想到今后房屋的质量，了解开发商的实力，从而有助于增强买房人对开发商的信心，激起买房人的购房欲望。买房人如果对样板间感到满意，通常也乐于购买房屋，因为好的样板间是开发商实力的象征和今后房屋品质的保证。 但在实际交付房屋时，很多买房人会发现开发商交付的房屋情况与样板间大相径庭。其中的道理不难理解：开发商在推出样板间时，通常都会对样板间的质量、装修、装饰经过精心设计施工，力求达到完美，以便促使潜在的买房人产生购买房屋的意愿。但房屋交付时，开发商为了节约成本，经常会降低房屋装修标准及设备设施等级等，使得交付的房屋品质与样板间相比打了很大折扣。为了避免出现此类纠纷，国家通过相关的法律法规对开发商的行为进行了规范。如《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”《北京市城市房地产转让管理办法》第四十五条也有类似规定：“房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。”从买房人的角度讲，比较稳妥的办法是在签订商品房预售合同时，即要求将按样板间交房明确地写入合同中，这样如买房人发现开发商交付的房屋与样板间不一致时，即可要求开发商承担相应责任。 此外，需要提醒买房人的是，即使开发商交付的房屋与样板间完全一样，如果房屋存在质量问题，开发商也不能免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十九条规定：“凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。”该条是指，样品买卖中的样品存在隐蔽瑕疵而买受人又不知道的情况下，卖方交付的标的就不能简单地以样品为标准。按样板间交付的房屋买卖合同即为样品买卖。由于样板间只注重外在效果，买房人很难发现其内在质量问题，因此即使开发商交付的房屋与样板间完全一样，也不能免除因房屋质量不合格而应承担的责任。
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