房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（15） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:32) 点击：664 |
29、出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符的应如何处理? 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 同样，《商品房销售管理办法》也有类似规定。因此，在出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符并且合同没有约定处理原则或者约定不明的情况下，买受人有两种选择： 1、解除合同。在面积误差比绝对值超出3%(不含3%)的情况下，买受人有权要求解除合同并要求出卖人返还已付购房款及利息。 2、继续履行合同。在面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的情况下，买受人只能继续履行合同，面积误差按照合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以请求解除合同，也可以选择继续履行合同。继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的部分，由买受人按照约定的价格补足房价款，超出3%部分由买受人无偿取得;房屋实际面积小于合同约定面积的，由出卖人返还买受人面积误差比3%以内(含3%)部分的房价款，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 30、在符合交房条件的情况下，买受人逾期收房的，逾期收房期间所产生的物业费、供暖费等应由谁承担? 对于不动产来讲，费用承担以及风险转移等均以不动产的交付为划分基准，不动产交付以前由出卖人承担，交付以后由买受人承担。因此，回答这个问题的关键即在于判断商品房是否已经交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十三条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。” 根据这一法律规定，可推定“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的”，应当视为标的物已经交付。因此，在符合交房条件的情况下，买受人无正当理由逾期收房，也应当视为开发商已经将房屋交给了买受人，买受人不仅应当承担房屋毁损、灭失的风险，而且也应当承担自开发商通知交房之日起该房屋的物业费、供暖费等有关费用。同时根据相关政策，买受人不得以未在房屋内实际居住为由拒绝交纳物业费、供暖费等费用。
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