房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（14） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:32) 点击：824 |
27、买受人可否以配套设施未完工为由拒绝收房?配套设施与约定不符，买受人能否据此解除合同? 回答上述两个问题的关键均取决于买卖双方在商品房预售合同中是否有明确约定。如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件，当开发商违反承诺时，买房人当然可以依据合同拒绝收房或者解除合同。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款，尽可能的对开发商提供的格式合同作出对自己有利的约定。 房屋消费是一个综合性的消费，不仅包括房屋质量，同时还包括房屋所在的小区环境。水、电、暖气、燃气、有线电视、通讯等作为正常使用房屋的必备条件，如在房屋交付时尚未完备，必然影响房屋的正常使用，因此一定要在商品房预售合同中做出强制性规定，要求开发商对此作出承诺。另外有些小区配套设施像地下车库、电梯等也是必备的，也应当将其作为必要条款列入交房条件。其他的配套设施如道路、绿化、商业、学校、医院、社区管理服务设施等，如果双方未在合同中加以明确约定，则要看开发商对此在广告文案中的宣传属于要约还是要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该法律规定，对商业广告、售楼书原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但在某些特定情况下，也应当将符合条件的说明和允诺视为要约，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。因此，如果开发商对配套设施在售楼广告中作出了明确具体的承诺，并且该承诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，则为有效要约，是合同的有效组成部分，对开发商有约束作用，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向买房人承担相应的违约责任。 28、出卖人逾期交房的，买受人该怎么办? 开发商逾期交房的原因很多，但最主要的原因取决于开发商的资金情况，由于房地产开发需要大量的资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的一部分，其余的资金来源于开发商直接向银行贷款和预售房屋所得的售楼款，如果开发商不能从银行获得贷款或者房子卖得不好，那么所购期房往往不能按时完工，开发商也就不能按期交房了。 一旦发生开发商逾期交房，购房人可与开发商以平等主体身份协商解决，根据实际情况要求开发商承担违约责任并选择解除合同或继续履行合同。协商不成的，应按照《商品房买卖合同》约定或法律规定向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁，以维护自己的合法权益。 目前使用的《商品房买卖合同》为制式合同，该合同第九条的规定是对开发商逾期交房违约责任的规定。如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应负下列其中之一的逾期交房责任：一、按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按买房人已交付房价款总数的几分之几支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);二、按合同约定的交房日期，开发商逾期超过一定期限仍未交付的，买房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息，承担相应的违约责任。不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。此外，如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担。 《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此也有明确规定，即合同中对延期交房有约定的，按约定处理，没有约定的按法律规定处理。法律规定延期交房超过合理的期限的，可以解除合同。延期交房未超过合理期限或者买房人不解除合同的，违约金或赔偿金按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如买房人选择解除合同的，应注意需在合同规定的期限内行使解除权，并应该按照《商品房买卖合同》行使解除权的方式履行通知、告知等义务。如《商品房买卖合同》未约定解除权行使期限的，当开发商明确表示将延期交房并要求买房人对是否退房作出意思表示时，买房人应在三个月的合理期限内作出是否退房的决定，过期将不再享有合同解除权;如开发商未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。买房人选择退房的，应当向开发商发出书面解除合同通知书，之后再向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁。
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