房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（13） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:31) 点击：643 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（13） 25、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，贷款合同如何处理? 实践中，买房人在与开发商签订购房合同后，常常会因某些原因导致合同无效或者被撤销、解除，如根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同……：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的……，(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当然，可能导致合同无效、被撤销、解除的原因远多于上述列举的情形。那么，在购房合同因故不能成立或不能履行的情况下，买房人与银行签订的贷款合同应当如何处理呢? 商品房买卖合同与贷款合同是两个独立的合同，彼此之间不存在主从关系。但商品房买卖合同的有效存在是商品房贷款合同存在的前提，贷款合同存在的目的正是为了保证商品房买卖合同的履行。因此，二者之间存在着非常紧密的关系。如果商品房买卖合同因故被确认为无效或者被撤销、解除的，贷款合同的目的便无法实现，其也自然失去了存在的价值和意义。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，买房人有权要求解除贷款合同。 26、买受人在什么情况下可以拒绝收房? 根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为司法解释)等相关法规，买房人遇到下列十二种情形之一时可依法拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任： 1、未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》。依据：购房合同以及《住宅建筑规范》第11.0.1-1条; 2、未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件。依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1条; 3、不具备“小区道路畅通，已具备接通水、电、气条件”。依据：《住宅建筑规范》第 11.0.1-2条; 4、不提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等必须提供的证明文件。依据：《商品房销售管理办法》第三十二条; 5、开发商无故延迟交房，在买房人催告后的三个月内仍未交房。依据：司法解释第十五条; 6、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境。依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款; 7、开发商经批准改变商品房规划设计未经买受人认可。依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款; 8、开发商随意设置交房前置条件(例如，在通知收房时，要求消费者预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等)。依据：《商品房销售管理办法》第三十条等;(但如果在购房合同中事先约定将购房者预交物业管理费或开发商代收代缴费用作为交房前置条件的，则从双方约定)。 9、不能提供有资质的测绘部门出具的房屋面积实测数据。依据：《商品房销售管理办法》第三十四条; 10、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)，可拒绝收房，并解除购房合同。依据：司法解释第十四条; 11、经有资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量不合格。依据：司法解释第十二条; 12、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。依据：司法解释第十三条。
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