房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（12） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:30) 点击：777 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（12） 23、银行不批准买受人的贷款申请时，买受人可以解除房屋预售合同吗? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 因此，买房人未能获得银行贷款时能否解除合同，须区分情况来看。按照上述规定，如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同;如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任;但如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的 30%，致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无需承担违约责任。 在实践中，因为银行对于贷款人的贷款资质评级较低，而导致贷款合同无法订立的情况屡见不鲜，虽然表面上来看这属于因买房人的原因未能订立合同，但买房人不是信贷专业人员，不可能了解银行发放贷款的标准，故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因，买受人有权解除合同，出卖人应该返还本金以及利息给买受人。然而在现实生活中，当发生前述情况时，开发商和买房人往往会对无法签订贷款合同的责任归属发生争议。为保险起见，在此提醒买房人，在签订合同前就应向银行详细咨询有关贷款的标准，做到心中有数，同时最好能在合同中约定“如经银行审核不同意向买房人发放贷款的，买房人可以解除合同并无需承担违约责任。” 24、买受人可否以开发商逾期办理房产证为由拒绝向银行偿还贷款? 开发商逾期办理房产证，买房人不能以此拒还银行贷款。购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同。购房合同的主体为买房人和开发商，其中开发商承担按时交付合格房屋和办理房屋产权证的义务，买房人负有按时支付房款的义务。买房人为履行购房付款义务，与银行形成了另一法律关系，即借款合同关系，其中银行负有发放贷款的义务，借款人负有按时偿还贷款的义务。当银行按时发放贷款后，即已全面履行了义务，不存在违约行为，买房人也应履行自己的义务按时还款。如开发商未能按时办理产权证，买房人可依据房屋买卖合同要求开发商承担违约责任，而不能对合同以外的第三方即银行提出拒绝履行还款义务的要求。这是因为合同具有相对性，合同一方只能要求合同相对方履行义务和承担违约责任，而不能向合同以外的第三方提出请求。 如买房人因开发商不履行义务拒绝向银行还款，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。开发商代为还款后，可转而向买房人追偿。因此，买房人一定要以正确的方式维护自己的权益，否则将遭受更大的损失。当开发商逾期未能办理房产证时，买房人可以在法律规定的期限内行使合同解除权，并同时要求解除借款合同，根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院会给予支持。
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