房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（8） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:27) 点击：763 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（8） 15、商品房哪些部位可以计入公摊面积? 建设部于1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 北京市国土资源和房屋管理局根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定并于2000年9月26日颁布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，规定可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 北京市建委于2008年6月12日发布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，规定自通知发布之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。建筑楼栋外的公用部位计入公摊面积的一般包括仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化，按照通知规定，上述面积将不再作为公摊，而列入开发商的成本。 16、开发商赠送阁楼或低价出售阁楼，购买顶楼的买房人应注意哪些问题? 买顶楼赠送阁楼或买阁楼享受半价等在房地产广告中屡见不鲜，买房人也多看中这些赠送面积的实用性，且又不计入销售面积，从而可以小的投入获得更大的使用空间而踊跃购买，但是很少有买房人考虑购买此类商品房时的阁楼所有权及发生纠纷后如何处理的问题。 很多赠送的阁楼仅有口头约定，未在合同中明确约定，但阁楼的所有权应属于买房人。由于阁楼属于房屋的组成部分，与房屋不可分割，不可能单独出售阁楼，同时买房人也已充分认识到尽管赠送阁楼面积不计入销售面积当中，但房屋销售单价已明显提高，有别于没有赠送面积的同类房屋，所以阁楼部分所有权应属于买房人。当然，如果买房人足够细致，应与开发商在《商品房买卖合同》中就阁楼位置、面积进行约定，当出现阁楼面积与约定面积不符、阁楼现状与合同约定状况有差别时，可以追究开发商违约责任，这样更有利于保护买房人利益。 买房人因阁楼发生的纠纷处理要取决于买房人与开发商是否在《商品房买卖合同》中约定了阁楼状况，包括阁楼位置图、使用面积、高度、装修情况、有无天窗、照明设施、水电、防水、上下阁楼楼梯扶手等各项内容，如果买房人与开发商对上述内容约定明确，一旦开发商未按约定交付阁楼，买房人即可追究开发商违约责任，如双方在合同中无此约定，则买房人的部分权利将得不到保障，但开发商仍应遵守《商品房买卖合同》中有关主体结构、防水等方面的保修规定，不能因为阁楼是赠送的就免除合同义务。因此，在购买赠送阁楼的商品房时应谨慎确认好赠送面积权利义务，以书面形式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。只有这样才会避免不必要纠纷的出现，或是在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律的支持和保护。
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