房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（7） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:26) 点击：603 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（7） 13、商品房销售的计价方式分为哪几种? 商品房销售计价方式有三种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有各的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。而按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的，但二者的比例却是可变的，如果开发商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，买房人就很难保障自己的权益了。在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了买房人自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得日益复杂。 需要提醒买房人的是，由于各地房地产管理政策不同，上述商品房销售计价方式并非全部均可选择适用。比如：根据《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条规定，预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价。而根据北京国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知规定，独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。 14、开发商在收取房屋价款后可否对房屋中的某项设施另行收取费用? 开发商收取房屋价款后是否可以对房屋中的某项设施另行收取费用问题要取决于法律规定及开发商与买房人签订的合同约定。 根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》规定，商品住宅价格系由成本、利润、税金和地段差价等几部分组成。其中成本包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑工程费、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息等;利润是由省、自治区、直辖市人民政府确定的;税金按国家税法规定缴纳;地段差价征收办法也是由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。可见，价格组成部分很多项目是根据省、自治区、直辖市人民政府有关部门的标准确定的，特别是住宅小区基础设施和住宅小区级非营业性配套建筑项目也是根据省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。这决定了各地商品住宅价格组成不同，如果开发商要求另行收取的费用属于商品住宅价格组成部分的，不论开发商与买房人是否达成一致意见，开发商均无权另行收取费用。 如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中明确约定在房价款外收取某项设施费用，同时双方约定不违法法律、法规强制性规定的，该约定有效，开发商有权另行收取费用。如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中未明确约定房价款外收取某项设施费用，但开发商在房屋交付时要求买房人另行交纳某项设施费用，买房人有权拒绝交纳，如买房人已交纳有权要求开发商退还。
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