房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（6） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:25) 点击：697 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（6） 11、预售商品房开发商擅自变更设计怎么办? 买房人在收房时，有时会发现开发商对房屋设计进行了变更，有的是在房屋中增加了设备管道，有的是各房屋的面积发生了变化，有的是房屋布局发生了变化，原来的三居室变成了两居室，还有的是在买房人购买的一层房屋边增加了变电站，等等。那么买房人遇到这样的情况该如何处理呢? 建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规定，买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 因此，如果买房人能够确认没有收到开发商关于变更的书面通知，可以选择退房并由开发商承担相应的违约责任;如果买房人不愿退房，可与开发商协商解决，协商不成的，可提起诉讼，要求开发商赔偿损失。 在此提醒买房人，在签订合同时应尽量将自己能考虑到的可能影响商品房质量或使用功能的情形均写入合同，并对买房人不选择退房时开发商需承担的违约责任在合同中事先作出约定，以免发生问题时开发商不同意协商而使自己处于被动地位。 12、买受人先签署合同后，开发商以盖章为由将合同全部收走，买受人该如何维护自己的权益? 在实践中，开发商一般会要求买房人先签署空白房屋买卖合同，然后再将合同全部收走由其签字盖章，并对合同进行备案登记后再将其中的一份返还给买房人。但有些不法开发商将合同盖好章后却不再返还给买房人，直至发生纠纷后，买房人才发现手里连一份签字盖章的合同都没有，想追究开发商的违约责任却苦于没有证据。当遇到开发商提出将合同收走盖章时，买房人该如何保护自己的权利呢? 首先，买房人应检查合同上是否已填写齐全，如存在空白处应要求开发商填写完整，以免开发商将合同收走后任意添加对买房人不利的补充条款; 其次，买房人可以向售房代表索要一份自己已签字的合同复印，并要求合同上载明的开发商的授权委托人在复印件上写明“合同原件已交我公司签字盖章，本复印件与原件一致，双方权利义务以本复印件所载条款为准”，并由其签字。如开发商授权委托人不在售楼现场，则可要求售楼代表签字。因授权委托人为开发商指定的代理人，其行为对开发商产生效力，而售楼代表为开发商的工作人员，其行为属职务行为，亦对开发商产生效力。如开发商最终未将合同原件返还给买房人，当双方发生纠纷时，该合同复印件对双方的权利义务可起到一定的证明作用，并可证明合同原件在开发商处而将举证责任转至开发商; 再次，买房人还应保存好购房发票等与购房有关的一切资料，该等资料可对合同复印件起到佐证的作用。
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