房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（5） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:24) 点击：897 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（5） 9、签署商品房预售合同应办理哪些手续?办理备案登记手续是否为商品房预售合同的生效条件? 《房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理备案登记。根据上述规定，当买房人与开发商签署商品房预售合同后，开发商应到房地产管理部门办理合同备案登记。对预售合同进行备案登记的作用是防止出卖人一房二卖而损害买房人的权益，保证买房人在房屋建成且具备办理房产证的条件时可以取得房屋的所有权。买卖合同经备案登记后，即使开发商又将房屋另售他人，买受人仍可取得房屋的所有权。 现房地产管理部门为简化办事程序，提高效率，推出了网上签约及网上备案登记的管理措施，签约及备案登记手续通过互联网即可完成。以北京为例，网上签约和备案的具体程序为，双方在确认合同条款后，登陆房地产管理部门网站，进行商品房预售合同网上签约，网上签约完毕后由开发商从网上打印合同，双方在合同上签字盖章。合同签订后7日内，开发商应将合同进行联机备案，即法规要求的备案登记，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交买受人一份，同时提供买受人一份商品房预售合同原件，至此预售商品房买卖合同签约手续办理完毕。如买受人购买的房屋为现房，则仅需办理网上签约手续，不必再办理联机备案。 对商品房买卖合同进行备案登记仅仅是行政机关的管理措施，并非合同生效的条件。合同经买受人与开发商签字盖章后即产生法律效力，此时如开发商违约，即使买卖合同未进行备案登记，买受人也可依据合同追究其违约责任。当然，如买受人和开发商约定将办理备案手续作为合同生效的条件，则以双方约定为准。 10、预售合同签订后，购买人可否要求任意变更买受人姓名?符合变更条件的，变更手续如何办理? 预售合同属于买卖契约，契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款，并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 但在某些特殊情况下可以变更预购人，包括：(1)法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的;(2)继承或遗赠;(3)离婚;(4)夫妻之间更名;(5)法律法规规定的其他情况。办理预售合同备案变更后，房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。 办理商品房预售合同备案变更手续需提交下列材料： (1)因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请表(原件);生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书(原件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 (2)因继承、遗赠发生房屋买受人变更的，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请;继承权公证书(原件)或接受遗赠公证或法院判决书(原件);继承人、受遗赠人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 (3)因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的，财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续;协议离婚的，由双方共同办理预售合同备案变更手续，并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请;离婚证(原件、复印件);离婚财产归属协议(协议离婚的)或生效的法院判决书或调解书(法院判决、调解离婚的)(原件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件)，协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 (4)夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的，由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请表一份(原件);夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件);结婚证(原件、复印件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件)，转移房产方的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。
该文章已同步到：
|
律师统计
加载中...
网站公告
免费法律咨询就上法帮网
文章分类
网站文章
我的好友
友情链接
网友留言