房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（4） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:24) 点击：646 |
7、买受人能否借用他人的名义购房? 房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存在极大风险，一旦被借名人不诚信，买房人的权利很难得到保障，甚至无法取得房屋的所有权。因此，买房人不应借用他人名义购房。 房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。可见，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，房屋登记在谁名下，谁就享有所有权。因此，买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋所有权登记在被借名人名下，被借名人享有产权人的全部权利。如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户，除非买房人有充分的证据证明购买该房屋的出资事实，否则买房人无法获得房屋所有权;如果买房人与被借名人的行为违反了法律、法规的强制性规定，买房人也不能获得房屋所有权，而只拥有返还出资请求权;如果被借名人将房屋再出售，买房人无权向新产权人主张权利，只能要求被借名人赔偿损失。可见，买房人借用他人名义购房存在极大风险，建议买房人不要借用他人名义购房。 8、开发商若委托中介机构出售房屋，买受人应注意哪些问题? 现实生活当中，开发商开发一个楼盘后，通常会委托中介机构代理销售房屋，这样可以利用中介机构现有的客户资源以及专业的销售方式达到“快速销售”的目的。那么买房人从中介机构手里购买商品房时，应注意哪些问题呢? 首先，在购房前的咨询阶段，应重点审查中介机构是否有权代理开发商销售所购房屋。判断中介机构是否有权代理，最主要的是审查其是否取得开发商出具的《授权委托书》(一定要审查原件，最好要求中介机构复印一份给你并要求其加盖公章。保险起见，还应亲自询问开发商是否已经委托此中介机构代理销售该楼盘)。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条相关规定，房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。因此，合法的代理销售应当取得开发商的《授权委托书》并主动向买房人出示。中介机构已经取得《授权委托书》的，买房人还要看清楚购房时中介机构是否在代理期限内，所购房屋是否在开发商委托中介机构销售的范围内。对于中介机构超越代理权限销售房屋的行为应坚决拒绝并立即找开发商解决。审查完《授权委托书》后，买房人应当与从开发商处购买房屋一样，要求中介公司出示与商品房有关的证明文件，如“五证”、“两书”等，以免开发商与中介机构合谋欺骗买房人。此外，有可能的话买房人还应要求中介机构提供《委托代理销售协议》以备查验。但多数时候由于《委托代理销售协议》涉及佣金等商业秘密，中介机构不愿意对外公示。另外，获得授权的中介机构应当在楼盘固定的售楼处进行销售，否则其很可能为非法销售。如果销售的房子是现房，则可以要求中介机构带自己看房，如果中介机构没有钥匙，则其可信性也是值得怀疑的。 其次，在准备签订合同阶段，应注意以下问题： 1、询问正式签合同时是和开发商签还是和中介机构签?如果答案为后者，则应仔细审查《授权委托书》的代理权限，确认中介机构是否有权以自己的名义签订购房合同。 2、确认签约当时是否可以进行网上签约，在网签时如果中介有开发商的密匙，就能证明是有代理权的。 3、可以要求将《授权委托书》作为合同附件。这样一旦日后与中介公司发生纠纷，买房人也可以依据《授权委托书》向开发商主张权利。 再次，付款阶段。在交房款时一般应采用银行转帐方式，只要是打入开发商的帐户资金就有保障，不要让中介机构代收房款，而应直接交开发商或采取转帐方式将资金直接转入开发商帐户。
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