房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（3） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:23) 点击：765 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（3） 5、两人以上共同购房需办理哪些手续? 在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房的情况，如父母子女之间、夫妻双方、恋爱中尚未结婚的男女、若干合伙人之间等，按《民法通则》第78条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有，两人以上所购房屋应为共同财产，按《城市房屋权属登记管理办法》第32条规定，共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。 两人或两人以上共同购房需办理的手续包括：两人以上共同购房需要做公证，主要是财产份额的公证或共有双方向权属部门提交共有申请，在申请中写明双方共有的份额，房屋所有权证持有人等事项。对于份额的比例，法律没有规定，完全在于当事人之间的约定，比如两个买受人，对于房产的份额双方可以约定各占50%的份额，也可以约定一个人占99%的份额，另一个人占1%的份额。 6、无民事行为能力人和限制行为能力人购房需办理哪些手续? 购房主要涉及到“房屋买卖”民事法律行为，而实施民事法律行为的行为人必须具备民事行为能力。民事行为能力指公民以自己的行为设定民事权利义务的资格，即公民依法独立进行民事活动的资格。 无民事行为能力人是指不满十周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人，民事活动由法定代理人代理;限制民事行为能力人是指十周岁以上的未成年人(十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人)和不能完全辨认自己行为的精神病人，限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，其他的民事活动由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平及精神状况的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。 购房是日常生活中极为重大的民事活动，购房行为因具有标的大，手续繁杂及风险收益并存等特点决定了限制民事行为能力人无权自行实施该民事行为(但限制民事行为能力的精神病人在精神状况正常情况下实施的购房行为除外)。可见，无民事行为能力人和限制民事行为能力人可以购房，但购房行为必须由他的法定代理人代为行使。 根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《商品房买卖合同》上的“乙方”名称一致。因此，应由无民事行为能力人或限制民事行为能力人签署《商品房买卖合同》。但他不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“乙方监护人”的名义同时签署，并且必须同时办理监护人与无民事行为能力人或限制民事行为能力人关系的公证并提交监护人身份证明。
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