房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（2） |
| 分类：合同文书 时间：(2010-06-10 14:22) 点击：761 |
房产交易与法律实务：商品房买卖“问答篇”（2） 3、“订金”和“定金”有何区别?签订认购书并交纳定金后，商品房认购人因与开发商无法就合同条款达成一致而未签订合同时，开发商有权没收定金吗? 所谓“订金”，并不是一个规范的法律概念，其不具有担保的功能，当买房人不能履行合同时，并不当然丧失要求返还订金的权利;而当开发商违约时，买房人也不能要求双倍返还订金。但这并不意味着违约方无需承担违约责任，守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。 “定金”则是法律明确规定的一种担保方式，买房人在交纳定金后不履行合同义务的，开发商有权没收定金;而当开发商在收受定金后不履行合同义务的，买房人可以要求双倍返还定金。定金应以书面形式约定，数额不得超过主合同标的额的20%。 在实践中，开发商在与买房人签订《商品房买卖合同》前，通常会要求买房人签署认购书并缴纳定金，认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间，对双方具体权利义务并无明确规定。认购书中同时规定，买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的，开发商有权没收定金;开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的，开发商双倍返还定金。然而，当双方签署正式合同时，买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款，并提出修改要求，但开发商通常不同意修改，致使双方最终未能达成一致订立合同。在此情况下，未能订立合同的原因不能归责于任何一方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，开发商无权没收定金。 需提醒买房人的是，在发生上述情况时，买房人一定要注意保留相应证据，以免发生纠纷时开发商不予认可。证据的形式可以是开发商出具的证明，证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致;如开发商拒绝出证，买房人也可以将自己对合同的争议意见整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并给自己备份。因特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以推托。 但是，在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件，认购人已认真阅读并无异议”，若认购人签署了该认购书，则应视为已了解并同意合同文本中的条款，届时如再以合同中存在不公平条款为由而拒绝签订合同，开发商将有权没收定金。因此，认购人一定要认真阅读认购书，如合同文本作为认购书附件的，对合同文本也要认真阅读，在确定无异议后再签署。 4、签订认购书并交纳定金后，因房价上涨开发商拒绝签订合同的，认购人除要求开发商双倍返还定金外，还能要求差价赔偿吗? 商品房买卖认购书大量出现在商品房预售等远期交付房屋交易中，在实践中认购书称谓繁多，如：认购意向书、订购房屋协议、购房订购单等。签订认购书后，开发商通常会向买房人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，如签订认购书并收受定金后因房价上涨开发商拒绝签订合同的，属于因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，由开发商双倍返还定金，但买房人无权要求赔偿差价。 还需要提醒买房人的是，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，包括下述内容中的主要条款：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项等，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。一旦认购书被认定为商品房买卖合同，买房人即有权要求开发商按合同约定及法律规定承担民事责任，此时开发商承担民事责任的范围包括差价赔偿。
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