成素霞律师

一起因多次转手转让美容院引发的纠纷，一审法院以委托合同纠纷的案由，判令解除何某和谢某2008年11月20日签订的授权委托书，并判令谢某返回代收保证金14200元；二审法院纠正了一审法院委托合同纠纷的案由，并将本案案由确定为租赁合同纠纷，支持了谢某的所有上诉主张，驳回了何某的所有诉讼请求。

案情简介

何某是广州市海珠区江南西路紫玉外街**号**房的权属人，2006年12月2日，何某与案外人蒋**签订了《租赁合同》，约定将其所有的位于上述地址的房屋出租给蒋**，双方约定：租赁期限2007年1月1日起至2011年12月31日止，每月租金3500元，保证金6000元，租赁期内，因使用房屋将房屋转租、分租或转让经营权，应事先征得出租方书面同意和订立书面合约，并由双方重新议定房租。合同签订后，蒋**开始租赁房屋并用于开设美容院。

2007年3月28日，案外人蒋**与本案被告谢某签订了一份《美容院转让协议书》，约定将位于广州市海珠区江南西路紫玉外街**号**房的**美容院之经营权（包括全部用品、设备、存货；营业执照、卫生许可证，税务登记证等）全部转让给谢某。同日，何某、案外人蒋**及谢某又签订了一份《租赁合同转让合同》，确认经三方友好协商，同意将原租赁合同中的承租人变更为本协议中的转承租人，原合同中的所有条款不变。

2008年11月20日，何某与谢某签订《授权委托书》，何某授权谢某对涉案商铺进行出租、收取租金和对该房屋进行管理，有效期为2008年11月20日起至2011年12月30日止。后谢某以美容院经营不善为由，在征得何某的同意后，将涉案商铺间隔为三间区域分别予以转租。2008年11月22日起，谢某以自己的名义分为与三个租客签订了租赁合同，并向三个租客收取了保证金共计人民币15000元。2009年4月2日，何某与谢某在此签订《房屋租赁补充协议书》，约定将涉案商铺的租赁期限延长至2016年12月31日。

2010年9月23日，何某向谢某发出《中止租赁通知》，称因房屋另有用途因此要求收回房屋，并同意支付6000元违约金给谢某，但谢某因为将房屋分别转租给其他三人且合同均未到期，如果解约将面临向其他承租人支付更高额的违约金，因此不同意提前解约，后何某向谢某主张解除委托合同关系并收回涉案房屋，双方协商未果，何某遂以谢某为被告向海珠区人民法院提起诉讼，要求：1、确认原告委托被告出租、收取租金和管理房屋的授权已经取消；2、被告向原告交回代原告收取的承租人的保证金14200元；3、被告返还涉案房屋租金差额部分共计72000元。

案件难点：

1、本案实际属于租赁合同纠纷，但何某为达到收回之前授权委托及额外获取租金差价收益、保证金等目的，以委托合同纠纷为由向法院提起诉讼，如果委托合同纠纷的案由成立，对被告谢某显然非常不利。
   2、 何某去法院立案时，只提供了授权委托书，而未提供租赁合同等其他相关资料，法院根据授权委托书的内容按委托合同纠纷的案由立案并没有问题，但这种先入为主的印象和案件定性使被告非常被动。

律师办案策略：

1、作为一审被告、二审上诉人谢某的律师，我方在法院审理过程中提供案件全面、详尽的资料作为证据，并说服法院应将案件定性为租赁合同纠纷：授权委托书仅仅是何某同意谢某转租的意思表示，而并不形成独立的委托合同关系。

2、谢某与何某之间形成租赁合同关系，谢某与其他三位转承租人是转租合同关系，而何某与三位承租人之间不直接发生法律关系，因此何某要求谢某交回承租人所交的保证金和租金差额的主张均不合法，法院应予以驳回。

办案成果：

一审法院以委托合同纠纷的案由，判令解除何某和谢某2008年11月20日签订的授权委托书，并判令谢某返回代收保证金14200元；二审法院纠正了一审法院委托合同纠纷的案由，并将本案案由确定为租赁合同纠纷，支持了谢某的所有上诉主张，驳回了何某的所有诉讼请求。