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广州专打二手房买卖合同官司的律师 违约责任认定咨询 支付违约金

广州二手房买卖合同约定不明，违约责任谁承担？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：如属于合同约定不明的情况，或双方都在履行合同的过程中有违约情况，这种情况一般认定双方都有过错，判决解除合同，退还定金，互不承担违约责任。

判决书节选：

根据庭审中陈述，刘卖家自认已经再次委托姚某将涉案房屋出售予案外人，且已完成过户。故本案《房屋买卖合同》的合同目的已经不能实现，无法继续履行，理应予以解除。现综合双方证据以及庭审陈述，分析哪一方在履行合同过程中存在违约行为，进而应当承担违约责任。首先，《房屋买卖合同》中约定了黄买家支付首期款的时间为办理好同贷书之日，之后又在附件中约定黄买家与刘卖家共同负责偿还涉案房屋的银行贷款，黄买家是以支付首期款的形式分担26万元的房屋按揭贷款。但合同中并未明确约定偿还银行按揭贷款的时间，因此双方关于首期款支付时间约定不明。至于刘卖家提出的其已经在2017年12月26日取得银行提前还款回执，故黄买家应在2018年3月26日支付首期款的抗辩理由，因刘卖家所陈述的内容在合同中并未约定，且黄买家对此予以否认，对此不予采纳。在合同约定不明的情况下，双方应进行协商以明确权利义务，但刘卖家、黄买家之间却未能继续达成协议，因此，上述合同约定不明的情况未能消除。其次，刘卖家以黄买家不履行支付首期款义务为前提，向黄买家发函催促履行义务。但如上文所述，《房屋买卖合同》在对首期款支付时间约定不明的情况下，刘卖家以黄买家延期支付首期款的理由不能成立。另外，在姚某知悉《房屋买卖合同》中所留地址的情况下，却向赖xx发函，而赖xx与黄买家之间并无明确的书面委托证明文件。因此，姚某的发函行为本身存在瑕疵。在赖xx未到庭陈述且黄买家否认收取姚某所发的函件的情况下，法院认定姚某发出的函件不产生相应的法律效力。在此情况下，刘卖家在未清结与黄买家的合同权利义务的情况下，又将房屋出售给他人，其行为显然不当。再次，黄买家作为涉案房屋的买受人，根据其所提交的证据显示，在申请按揭贷款中，贷款金额、收入、房屋总价款均不真实。且黄买家在微信对话中并未提出反对意见且予以肯定答复。故黄买家上述申请贷款的行为存在不当。最后，申请贷款之后，根据广州市诚X房地产代理有限公司出具《情况说明》可知，在申请贷款后，应缴纳相应的按揭贷款服务费用，而上述缴纳按揭贷款费用的义务应由黄买家承担，黄买家却并未缴纳上述费用导致贷款无法没有继续进行，即黄买家本人亦存在过错。同时，在贷款没有审批下来的情况下，黄买家并未及时表态可一次性付款或另行申请按揭，且根据《房屋买卖合同》约定，申请按揭贷款应为黄买家在先履行义务。综合上文论述，《房屋买卖合同》中关于首期款支付时间约定不明，且黄买家、刘卖家均存在过错的情况下，应各自对自己的违约行为承担责任。故法院综合评定，解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘卖家将已收的60000元定金返还给黄买家。至于黄买家要求刘卖家承担违约金、律师费中介费损失的请求，缺乏依据，不予支持。

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