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广州没有购房资格导致二手房买卖合同解除，谁承担违约责任？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：要看二手房买卖合同签订时，双方对于买家没有购房资格一事是否明知且是否在合同里进行了相关约定，才能认定谁违约。如下面这个案件，买卖合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官和二审法官就作出了完全不同的判决，一审法官认定买家违约，二审法官认定买家不构成违约。

判决书节选：

根据一审查明事实，《房屋买卖合同》虽然只有陈卖家签名，但宗卖家对陈卖家出售涉案房屋的行为表示知情并追认，故《房屋买卖合同》直接约束卖方陈卖家、宗卖家与买方李买家。李买家上诉认为合同实际未成立缺乏依据，本院不予采纳。双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家、宗卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家、宗卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家、宗卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家、宗卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。

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