郑思琪律师网

广州擅长二手房买卖案件的律师 起诉继续履行合同咨询

广州二手房无法过户还能起诉继续履行合同吗？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：不能，应起诉解除合同，赔偿违约金。如下面这个案件，买家支付了128万定金购房，后因涉案房屋的上一次交易的网签还没解除，导致本次房屋交易无法继续履行。买家起诉要求继续履行，法院释明存在不能继续履行的因素，希望买家变更诉讼请求，要求解除合同赔偿损失，但买家无论如何不答应，最终法院判决驳回其继续履行的诉讼请求，卖家赔偿违约金128万。

判决书节选：

法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。陈买家与沈卖家签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。陈买家依约支付128万元定金，但沈卖家未依约在2017年3月12日前向抵押银行申请提前还贷，已构成违约。沈卖家认为由于之前的网签手续并非沈卖家所为，而且沈卖家与陈买家签订合同时，陈买家也是知道存在网签合同未解除，网签无法解除所造成的后果不应由其承担，故不构成违约。如果陈买家要追究责任的话，那应该追究中介公司的责任。法院认为，网签是否解除与沈卖家是否按期申请提前还贷之间没有因果关系，故对沈卖家的主张不予采纳。陈买家请求继续履行合同理应得到支持，但陈买家明知沈卖家与郑某就涉案房屋办理的网签合同仍未解除，且涉案房屋亦未涂销抵押登记，根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，涉案房屋存在阻却过户的条件，而陈买家却坚持主张履行合同，经法院两次释明主张继续履行合同存在风险后仍不在法庭辩论终结前变更诉讼请求为解除合同，故法院对陈买家要求继续履行合同的请求不予支持。

关于违约金的问题。根据《房地产买卖合同》附件第二条第二款第六项“如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。”的约定，沈卖家造成本次交易无法继续进行，应支付违约金，但陈买家主张违约金3972600元过高，法院结合陈买家付款情况和双方履约情况，酌定违约金为128万元。

广州郑思琪律师代理过大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，当事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

郑律师电话：18024521775

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站