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入住房子后，因卖房人的债务纠纷导致房产被查封怎么办？

咨询电话：18024521775。郑思琪律师解答：如果满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。购买人可以对法院的查封措施提出执行异议。如下列案件，判决书节选：

本院认为，本案的焦点问题是案外人申请人的异议能否排除本案强制执行。

（一）关于本案法律适用的问题。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第十六条规定：“人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件、刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。”本案是广州中院在执行曹刚犯集资诈骗罪刑事裁判涉财产部分执行中，因申请人对该院执行x泰市农资公司名下涉案房产主张权利，提出执行异议。本案应适用上述相关规定进行审查。

（二）关于申请人的异议能否排除本案强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：

1.申请人与x泰市农资公司是否在广州中院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，从申请人与x泰市农资公司签订的《转让合同》与《补充协议》的内容来看，双方约定了标的物、价款、所有权转移等事项，且其合同形式为书面形式，具备了买卖合同的形式要件，系双方真实的意思表示，涉案房产未在房管部门进行网签或备案，并不影响该合同的效力。申请人与x泰市农资公司签订上述《转让合同》与《补充协议》的时间均在广州中院查封涉案房产之前，可认定为在广州中院查封之前签订了合法有效的书面合同。

2.申请人在广州中院查封之前是否已合法占有该不动产。根据查明的事实，x泰市农资公司于2018年1月25日已将涉案房产交付申请人，申请人已将涉案房产于2018年1月28日出租给他人，租赁期限4年，自2019年2月1日至2023年2月1日。申请人已实际占有该房产，而广州中院查封涉案房产的时间是2020年1月20日。因此，在广州中院查封涉案房产之前申请人已合法占有该不动产。

3.申请人是否已支付全部价款。根据查明的事实，涉案房产转让价格共计人民币306万元，申请人已于2018年1月24日一次性付清。x泰市农资公司收到购房款后已向申请人出具收据确认，证实申请人已支付全部价款。

4.申请人对未办理产权过户登记手续是否存在过错。根据本案查明的事实，申请人在与x泰市农资公司签订《转让合同》后，一次性全额支付购房款。此后，申请人又多次催促x泰市农资公司办理产权过户手续。双方因办理过户问题产生纠纷，共同向x泰市青云街道矛盾纠纷排查调处中心申请调处，达成调解协议。x泰市农资公司出具的书面证明显示，该公司明确向申请人等购买人承诺将产权证办理至购买人名下。在涉案房产办理过户中，申请人依合同约定已尽到义务，而x泰市农资公司未能依合同约定办妥产权过户登记。因此，对涉案房产至今未能办理过户的原因不在于买受人申请人。

综上所述，复议申请人的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，可以排除本案强制执行。申请人的复议理由成立，本院予以支持。广州中院（2020）粤01执异xx号执行裁定认定事实错误，处理结果应予纠正。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项的规定，裁定如下：

一、撤销广州市中级人民法院（2020）粤01执异xx号执行裁定;

二、中止对山东省x泰市城区银河路xxx号项下房产的执行。

本裁定为终审裁定。

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