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广州黄埔区回迁房买卖纠纷 无法办房产证 无法过户咨询律师

广州黄埔区回迁房买卖，无法及时办房产证违约吗？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：看合同约定，一般认定双方过错相等，任何一方在无法达成新的补偿协议的情况下，都可以要求解除合同，互不承担违约责任。如下面这个案件，签订存量房买卖合同时卖家尚无房产证，故双方无法按照合同约定的时间办理过户手续。延期4个月后，卖家才取得房产证，但买家已不想买，要求解除合同。最终法院判决合同解除，定金返还。

判决书节选：

本案的争议焦点为合同未能如期履行的责任应归责于何方。对此,法院分析如下:在宋买家支付定金20万元后,唐卖家已在2018年12月完成提前还贷,此时涉案房屋的不动产权证尚未取得,宋买家客观上无法申请按揭贷款,但宋买家未能举证证明唐卖家故意拖延办证时间导致涉案房屋的不动产权证无法在2018年12月31日前取得。唐卖家明知涉案房屋尚未办理不动产权证仍出售房屋,宋买家在签订合同时未查看涉案房屋的权属证书亦同意签署买卖合同,故法院认定双方对于因涉案房屋未取得不动产权证导致合同无法按期履行负有同等过错。此后,唐卖家在2019年1月缴纳房屋契税,宋买家亦在2019年1月30日将名下一套房屋递件过户给他人以获得购房资格,即双方均为履行涉案合同创造条件,表明双方同意继续履行合同。之后,宋买家在2019年3月7日通过发送律师函的方式要求在7个工作日内取得不动产权证以继续履行合同,根据唐卖家提交的证据可知,在2019年3月仍无法确定何时领取涉案房屋的不动产权证,故唐卖家客观上无法在2019年3月提供资料给宋买家办理按揭贷款,此时双方对于何时申请按揭贷款,何时办理过户等后续交易事项并未进行重新约定,至2019年3月29日,涉案房屋仍未确定何时领取不动产权证,此时距离合同约定的宋买家应申请按揭贷款的期限已有三个月,即双方对于新的合同条款未能重新约定,在此情况下宋买家要求解除合同,合理有据,法院予以确认。之后,涉案房屋在2019年4月取得不动产权证,涉案合同具备继续履行的条件,唐卖家要求继续履行合同,但宋买家已不同意,双方对于继续履行合同产生争议无法达成一致意见,故法院确认涉案合同已于2019年3月29日解除。综上,涉案合同无法按期履行不能完全归咎于其中一方,根据《合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”,故宋买家要求唐卖家支付违约金23.5万元及房价差损失10万元,依据不足,法院均不予支持。因涉案合同已解除,根据前述分析,合同解除无法归咎于其中一方,故宋买家要求唐卖家返还购房定金20万元,合理有据,法院予以支持。

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