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广州二手房买卖合同无效纠纷律师 买房不过户判例咨询

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广州买房后没有过户，卖家欠钱房子被过户给债主要求过户吗？

郑思琪律师解答：要看过户的第三人是善意还是恶意，如果是善意，则构成善意取得，如果恶意，则属于恶意串通，则可以起诉买卖合同无效，要求过户回来。

判决书节选：

法院认为:刘买家与陈卖家、合富公司于2004年12月2日签订的《房屋买卖合约》是合法有效的合同,对各方均具有约束力。刘买家与陈卖家就双方之间成立的房屋买卖合同关系互负义务。刘买家已向陈卖家付清合同约定的购房款，然而,陈卖家并未依约将涉讼房屋过户至刘买家名下,而是将涉讼房屋过户至甘某名下,该行为涉及到刘买家的民事权益,故刘买家以陈卖家与甘某恶意串通损害其利益为由提起本案诉讼并无不妥。

《物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”;《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。本案中,虽陈卖家与甘某之间就借贷关系订立的字据并未提及债务未清偿时涉讼房屋归甘某所有等字眼,但一方面,在双方的借贷关系履行过程中,陈卖家办理了以甘某方员工为受托人的公证委托书,权限包括出售房屋、收取房款等相关手续,而实际上,在陈卖家无力还清贷款时,受托人黄某直接持该公证书将涉讼房屋过户至甘某名下;另一方面,涉讼房屋过户至甘某名下后,陈卖家仍继续向甘某偿还借款;更能明确双方真实意思表示的是,陈卖家、甘某均在庭审中确认办理公证委托书的目的是当陈卖家未能如期偿还借款则将涉讼房屋登记至甘某名下,甘某并未向陈卖家支付过购房款,且过户后陈卖家仍向甘某还款的目的是想回购房屋,涉讼房屋并未转移占有。以上种种可见,陈卖家、甘某之间过户涉讼房屋并非基于真实的房屋买卖关系,而是以转移产权为形式设定的抵押,回赎期间实为债务清偿期间,该模式符合流押的实质要件,故法院认定陈卖家、甘某之间就涉讼房屋过户的行为构成流押。流押因极有可能对债务人及其他债权人的利益造成损害而为法律所禁止,本案中,甘某与陈卖家的借款是发生在刘买家实际占有涉讼房屋的期间,借款期限仅约定为一个月,结合前述认定与涉讼房屋过户有关的事实,以及甘某关于其未实地查看过涉讼房屋、过户后未主张过占有等陈述,刘买家所主张陈卖家、甘某之间就涉讼房屋的过户存在恶意串通,具有高度盖然性。《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在”,故法院对陈卖家、甘某之间就涉讼房屋过户存在恶意串通的事实予以认定。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。综上,陈卖家、甘某之间订立的《存量房买卖合同》因违反法律规定且存在恶意串通损害第三人利益的情形,应为无效合同,涉讼房屋应恢复登记至原产权人陈卖家名下。

广州郑思琪律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，当事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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