张桂华的空间

因房贷政策导致合同解除，买受人是否需承担违约责任

　　2010年4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　以上政策的出台，对于已经签订了房屋买卖合同，需要以贷款支付购房款的买受人，则有可能因不能按照预期贷款，造成无法继续履行合同。那么因为政策变更导致房屋买卖合同履行不能，买受人是否应当承担违约责任，需要看房屋买卖合同中的具体约定，一般有以下几种情况：

　　一、 房屋买卖合同中没有约定买受人以贷款方式支付购房款的，买受人无权提出因贷款政策变更解除合同;

　　二、房屋买卖合同虽然约定了以贷款方式支付购房款，但是同时又约定了如果未能办理贷款，则买受人需以现金方式付款的，买受人无权提出因政策变更解除合同。

　　三、 如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款，但是约定的贷款比例较低，未受贷款政策影响，则买受人亦不能以政策变更提出解除合同。但如买受人是第二套住房申请贷款的，首付款因贷款政策变更需提高至50%的，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同。如买受人是第三套住房申请贷款的，因政策无法获得银行贷款的批准的，也可以以贷款政策变更要求解除合同。

　　四、如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款，由于买受人不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民而不能办理贷款的，也可以以贷款政策变更要求解除合同。

　　因为贷款政策变更，导致买受人无法按照合同约定履行的情况，买受人可提出解除合同不承担违约责任的请求。