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物业管理存在漏洞 发生刑案承担补充责任

【案件事实】

2012年5月11日下午5时许，原告年仅8岁的女儿卢xx放学回家，在进入天龙花园小区1栋1单元楼下时，被事先蹲点守候的罪犯曾贤武骗至该单元的楼顶（9楼），后遭曾贤武强奸致死。被告对原告之女死亡存在以下的间接过错：

1、被告对破损铁围栏未尽维修义务。本刑案经吉安市中级人民法院审理查明，罪犯曾贤武当天作案时是从甘雨亭和康居帝景湾网城之间损坏的铁围栏处进入小区。根据原告与被告签订的商品房买卖合同，被原告承诺为原告指定或聘请物业公司进行物管。根据《物业管理条例》规定，物业存在安全隐患时，责任人应当及时维修养护。

2、1栋1单元的进出门已损坏，原告多次请求被原告也未得到维修。吉安市中级人民法院审理查明，罪犯曾贤武多次到该单元踩点。如果进出门完好，没有钥匙的人是进不了门的，进不了门的话曾贤武可能不会选择此地作案。

3、被原告的违规建房即1栋的9楼（无产权）。经查，1栋有8层，9楼为隔热层，按理9楼是用于隔热用途，但被原告默许8楼的业主把9楼租给移动公司做基站使用，致使小区单元管理混乱。

综上，案发时原告居住的房屋无物业管理，被原告违反约定义务。而事实上事实上1栋房屋已经归属被原告小区管理的范围，该栋业主每天进出都走天龙花园大门口。在2012年6月前被原告应当主动承担物管的义务，为小区全体业主提供一个安全舒适的环境。

原告请求法院判了被告按30%责任比例赔偿原告丧葬费17027元、死亡赔偿金349900元、误工费等10000元，计币113078，赔偿原告精神损害抚慰金50000元。

【律师意见】

                              卢某诉天龙物业公司等违反安全保障义务责任纠纷案一审代理词

尊敬的审判长、审判员：

江西庐陵律师事务所受吉安市法律援助中心的指派，派本律师担任其在本案一审原告卢某的代理人，经过庭前调查及庭审，本人发表代理意见如下：

1、本案属于违反安全保障义务责任纠纷，被告在本案中的安全保障义务是危险的预防义务。

2、被告构成侵权的法律分析：一是被告有侵权行为，依据《物业管理条例》第四十七条、第五十六条规定，物管公司的义务有两项：对小区负有安全防范的义务；当物业存在安全隐患时，物管公司负有维修养护的义务。本案中，罪犯曾贤武多次到小区踩点，被告物管均未察觉，其安全防范的存在失职。被告未及时对破损的铁围栏和单元进出门进行维修，对该单元业主的人身和财产安全增加了隐患，这就是被告的两处侵权行为。二是有损害结果，原告的女儿卢云某在1单元的9楼被罪犯奸杀。三是侵权行为与损害结果有因果关系，确切第说是间接的因果关系。被告的两处侵权行为客观上让罪犯顺利进入1单元的房屋内犯罪扫除了障碍，假设铁围栏和单元进出门是完好的，罪犯是很难进入房屋内，如果要进入必然要采取破坏门锁行为，必将引起业主或保安的反对和制止。假设被告物管公司的安全防范工作安排的科学合理，比如巡逻、监控方面，在罪犯进入小区时就可以被发现。而事实上，被告未尽上述两项法定义务致使罪犯顺利进入1单元内实施犯罪，导致原告的女儿卢云某被奸杀。四是被告存在过错，被告未履行法定的义务导致损害发生当然存在法律的过错。

3、责任承担：被告承担相应的补充责任（有第三人侵权行为），原告要求被告承担3成的责任。

由于物业公司的工作疏漏，没有及时发现罪犯和维修铁门，存在过错。因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任

4、 安全保障义务的法理分析：安全保障义务是法律对经营者或从事其他社会活动的人在安全保障方面的最低要求，属于法律上一种基础性义务。经营者安全保障义务并非因获利而产生，在很多情况下，即使经营者没有获得任何利益，也应对被害人承担一定的责任。从立法目的来看，安全保障义务的原始动机是一种受害者应当受到一定补偿的公平理念。

总之，被告的侵权行为已成立，依法应赔偿原告的法定损失。

以上意见请合议庭采纳！

                                                                               原告代理人：曾庆鸿 律师

                                                                                      2012年12月7日

【一审判决】

吉州区人民法院（2012）吉民二初字第468号民事判决书，本院认为：原告系华声苑小区的业主，天龙开发公司在建设天龙花园后，经改造，华声苑与天龙花园成为一个住宅小区业主均从天龙花园大门进出，华声苑小区的物管事实上也并入天龙花园由名家物业公司进行管理，华声苑小区与天龙花园事实上已经形成一个物业管理领域。案发前，曾贤武数次到天龙花园踩点准备作案，作案前曾贤武均从小区损坏的铁围栏进出，天龙物业作为小区的物管企业，对用于安全防护的铁围栏出现现有损坏时未及时修理，履行相应的安保义务，其物管存在失职之处。天龙物业与名家物业于2011年10月14日15时办理了天龙花园小区的物业管理交接手续，在此之后，天龙物业对小区内全体业主即应履行相应的物业管理职责。原告女儿卢某的被害是曾贤武犯罪所致，赔偿责任应由曾贤武承担，但天龙物业的物管失职为曾贤武的犯罪提供了有利条件，因此天龙物业对原告的损失应承担适当的补充赔偿责任。原告的损失经刑事附带民事诉讼判决确定376927元，原告另行主张精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。考虑案发时原告并未交纳物业管理费及被告物业收费标准较低的因素，根据合同权利义务对等的原则，本院酌情确定赔偿金额为50000元。

【办案总结】

1、及时取证是打官司的必胜基础。当我们的生活、工作过程中发生了事故损害到自己时，在最短时间内保存现场有利己方的证据，必要时咨询律师协助，可以通过录像、录音等方式，有条件的可求助公安等职能部门。本案中，当事人在第一时间收集了铁围栏损害等证据，为诉讼做好有利准备。

2、准确定性案由是适用法律的前提。本案在第一次开庭时，因为证据有限，原告主张侵权赔偿，庭审后到名家物业调查了解除物管协议等证据，证明被告在案发时已经事实上对原告居住的单元进行了物管，双方形成了事实上的物管合同关系。据此，在第二次开庭时，原告方以物业合同纠纷为由要求被告赔偿，最终得到法院的支持。

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