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所购房产被开发商抵押给银行怎么办？

购房人在进行资信审查时，了解所购房屋的权属状况十分关键，而购房人最关心的问题之一就是抵押了。开发商已经抵押给银行的房产还能进行出售和转让吗？如果开发商已经和购房者签订了购房合同，那么房屋还能抵押给银行吗？

北京的王先生就曾遭遇这样的问题。2009年初，因王先生在某市上大学的女儿即将毕业，打算留在该市工作，王先生经过多方了解对比，为女儿选定了该市某小区的一套两居室。签订购房合同并交付全款后，2009年6月，开发商将房屋交付业主使用。但从入住开始，提到办理房屋产权证书的问题，开发商均以各种理由进行搪塞推辞，2016年8月，距王先生的女儿入住该房屋已过去了7年，但其仍无法办理房产证。多次向开发商追问后王先生及其女儿才得知，该小区房产已经被开发商抵押给了银行，因此王先生一直未能取得房产证。

为了有效维护自己的合法权益，王先生找到北京京尚律师事务所的专业房产律师原江，向其咨询求助。

了解案情后原江律师指出，《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”国土资源局在给该小区的开发商和银行办理押登记手续时，不顾小区的商品房已经出售的事实，在双方均未提交权属证明的情况下，仍为其办理了抵押手续，属于未尽到审查义务，该抵押登记行为程序违法，王先生可以诉请法院判令予以撤销。

另外，原江律师分析指出，王先生与开发商在2009年签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应如约履行合同义务。王先生已依约履行了合同义务，向开发商支付了全额房款，而开发商却在合同签订后擅自将已出售给王先生的房产抵押给了银行，使得王先生至今无法取得该套房屋的房产证。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

根据以上法律法规，原江律师为王先生解释，本案中该开发公司已经构成恶意违约，应承担违约责任后的全部赔偿责任。 由于开发商的恶意违约行为，导致王先生的合同目的（取得所购房屋产权）不能实现，王先生有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求法院判令开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

考虑到原江律师超高的专业水平和丰富的办案经验，王先生随即委托原江律师为自己维权。

原江律师表示，在购房过程中往往会遇到形形色色的开发商，也有可能遇到如王先生这样的棘手状况，遭遇房产纠纷的当事人应当及时寻求专业房产律师的帮助，切莫犹豫拖延，耽误了最好的维权时机。