张红圈的空间

专业律师支招房地产典型投诉案例

　面对年复一年的房地产投诉，在开发商必须自省的同时，我们的消费者能否“吃一堑，长一智”。为此，本报大河楼市梳理了一年来积累的房地产典型投诉案例，并约请河南国基律师事务所的专业律师支招。

　　延期交房 拒不赔偿

　　【案例】

　　郑州市民高先生投诉：我去年与开发商签订一份《商品房买卖合同》，约定是2010年12月1日交房，合同签订时我预付20%的房款，逾期交房时，开发商应按日向我支付万分之三的违约金等等。合同签订后我交了20%的房款，剩余房款在房屋交付使用时一次性交清。可是，直至今日开发商的房子不符合交付条件，也未交付给我。我该怎么维权？

　　【黑幕】

　　开发商卖房时，为了让购房者尽快下定，往往承诺一个很近的交房时间。但在实际开发中，在工期内按期完工往往是一件很困难的事。延期交房，有时是因为天气方面的原因，有时是因为工程衔接方面的原因，有时是相关市政部门配合的原因。不管何种原因，一旦延期，就会侵害消费者的权益。

　　【支招】

　　河南国基律师事务所罗晓琼律师：首先，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应按约履行合同义务。其次，支付剩余房款的条件未形成，双方约定待房屋交付使用时支付剩余房款，但是标的房屋至今未达到交付条件，即履行合同交款条件未形成，你亦不存在违约行为。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当商品房买卖合同约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，遵其约定。本案购房合同已明确约定逾期交房的违约责任，按日支付日万分之三的违约金，此时应依据合同进行维权。最后，至于计算违约金的基数是按总房款还是依据已付房款，则要根据公平原则确定。因合同未对预期交房违约金的基数进行约定，在计算逾期交房违约金时应区别对待：付清总房款情况下，按房屋总价款计算违约金；在您仅支付总房价20%的房款时，只能依据已付款计算违约金。如果您能提供证据证明按已付购房款计算违约金的数额不足以弥补实际损失的，可以以违约造成的损失主张您的权利。

　　楼盘违规 定金不退

　　【案例】

　　郑州市民张女士投诉：我给开发商交认购定金3万元，后我去销售中心签订购房合同时，要求看预售许可证，开发商拿不出来，他们根本没办下来，于是我提出等开发商取得《商品房销售(预售)许可证》后再签订预售合同并付首付款，但被拒绝。我该怎样维权？

　　【黑幕】

　　在尚未取得预售许可证的前提下，便暗地里收取或变相收取定金，这在郑州业界已经不是什么秘密。尽管有关部门三令五申禁止，但无证售房现象仍然屡禁不止。这其中，有开发商方面的责任，也有消费者自身的责任，而市场的火爆，也是消费者来不及思考、匆忙出手的原因。

　　【支招】

　　河南国基律师事务所胡大宽律师：签订预售商品房之前要先签订认购书或订购单，其性质有两种：一是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同；二是如果认购书或订购单具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按约定收取购房款的，则认购单、订购单属商品房买卖合同。认购书或订购单中约定认购金或定金，双方并无约定如未能签订合同，要求双倍返还或不退定金等约定的，则认购金或定金只具有预付款的性质。如双方未达成商品房买卖协议，定金或认购金应退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

　　你和开发商未签订商品房买卖合同的原因是因开发商未取得预售许可证。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金的法律规定处理，即开发商应当双倍返还定金。

　　“五证”不全 照样卖房

　　【案例】

　　郑州市民李先生去年11月在郑州高新区万丰惠城2期购房一套，购房时开发商河南万丰置业有限公司的售楼人员说的是五证俱全，一星期可以签合同，李先生信以为真，交了百分之三十的房款，但直到现在也没有签成，原因是开发商五证不全，没有预售证，现在李先生手里只有一份认购书。李先生投诉到本报，希望本报帮忙维权。

　　【黑幕】

　　按规定，楼盘必须具有“五证两书”(“五证”指《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》；“两书”指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》)才能销售，不过现实中不少楼盘连一个证都没有就敢卖房。而消费者往往被所谓的优惠价，或者“阳光、绿地、水景”等令人动心的宣传所吸引，匆忙掏出自己的积蓄购房。

　　【支招】

　　河南国基律师事务所罗晓琼律师：首先，您与开发商之间虽未签订书面的购房合同，但这并不能抹杀您与开发商之间的购房合同关系。您的商品房认购、订购、预订等协议若具备商品房买卖合同的主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等等，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，根据我国相关法律法规之规定，开发商在未取得商品房预售许可证时，不能销售商品房，河南万丰置业有限公司违反此规定，必将承担赔偿责任。

　　夸大优点 掩饰缺陷

　　【案例】

　　消费者投诉：我买了一套小户型的商品房，交房的时候发现我的房子里竟然有一根公共管道，影响我的使用及房屋的美观，这些情况在我买房的时候售楼小姐根本没说，提都没提。交房后发现这个问题，就去找开发商要求把这些管道移除，但是开发商说这是共用管道，没法移除，然后就不再搭理我了，我很气愤，权益受到侵害还没人管，我怎么才能维权？

　　【黑幕】

　　夸大优点，掩饰缺陷是当今楼市销售的一大通病。这是市场不够成熟的一种标志，也是诚信缺失的一种表现，面对开发商“天花乱坠”的宣传，购房者一定不要偏听偏信，多问少动，方是上策。

　　【支招】

　　河南国基律师事务所罗晓琼律师：首先，开发商的行为显然属于违约行为，《合同法》明确规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。开发商未明确告知公共管道通过您所购买的房屋事宜，影响您的判断，对此开发商应当承担相应的赔偿责任。

　　其次，您要求开发商移除这根公共管道的诉求可能不会得到支持。因为这根公共管道是多家业主共用，拆除此管道将损害其他业主的利益。

　　再次，在移除公共管道目的实现的可能性不大时，要求退房也不符合现实，您可以通过下述方式进行维权：要求开发商对因房屋中添设管道导致房屋价值贬值的损失进行赔偿。至于损失的具体数额可以通过有相应资质的价格评估机构进行评估。

　　房产办证 久拖不决

　　【案例】

　　郑州市民刘女士投诉：2008年4月，我在秦岭路某楼盘购买了一套住房，可是房子都住了一年半了，房产证也没有在开发商承诺的日期内办下来，到房管局问，工作人员说开发商没有进行备案。我不知道法律对这一块是怎么规定的，我购买的商品房现在没有证，我该怎样维权？

　　【黑幕】

　　开发商在房产开发阶段，常常有缺少相关证件的情况，但开发照做不误。消费者要求商家出具《商品房销售(预售)许可证》时，开发商往往以该证在总公司为由，不给消费者看。消费者交完房款后，开发商却因为缺少相关证件办不下来房产证，消费者了解情况后才知道开发商根本没有《商品房销售(预售)许可证》。

　　【支招】

　　河南国基律师事务所胡大宽律师：住建部新修改的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。从以上规定可以看出，房产证应当由承购人到房管部门办理，如果你与开发商在商品房买卖合同里明确约定了由开发商办理房产证，则开发商应当履行办证的义务。如果开发商不履行约定的办证义务或者没有将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案的，开发商应承担违约责任。