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农村房屋被他人初始登记后的权利救济

农村房屋被他人初始登记后的

      权利救济

      许一一﹡

在现实生活中，房屋产权登记在他人名下的现象时有发生，有的是房屋真实权利人与他人协商后自愿登记的，有的是登记人员工作疏忽而错误登记的，有的是登记人背着房屋真实权利人，采取各种手段将房屋登记在自己名下。笔者代理了四件农村房屋被他人初始登记后的权利救济案，现把从中所领悟到的解决方法与读者交流。

一、农村房屋所有权初始登记中的遗留问题相对偏多。

房屋属于不动产性质，是我们生存的必需之物，其重要性不言自明。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋登记是房屋物权归属和内容的根据，房屋一旦登记，即具有公示公信力、权利正确性推定力、善意取得保护效力。所谓房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。我国《物权法》和建设部《房屋登记办法》规定中，房屋登记涉及两类行为：第一类是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三种权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三种辅助登记；第二类是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。在房屋所有权登记中，又分为所有权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。所谓房屋初始登记，是新建房屋的所有权人（包括共有人），在房屋竣工后向房屋登记机关申请办理的房屋权属登记，它是证明房屋原始取得的重要依据。

我国农村房屋进行所有权登记，起步相对于城市要迟缓得多。在农村房产初始登记中，房屋被他人登记的情形比较普遍，主要原因有：（一）房屋的真实权利人在未办理房产初始登记的情况下，因参军、工作等原因迁居异地生活，把自己的房屋交给亲戚朋友代管、居住或者出租给他人，房屋登记时联系不上房屋真实权利人；（二）登记申请人居住他人的房屋时间比较长，有的达二十多年，有的还对房屋进行了翻建或重建；（三）登记申请人为了侵占或出卖该房屋，背着房屋的真实权利人，编造自己已买下房屋的事实，加上申请人与房屋真实权利人往往是亲属关系，村民委员会和村民小组干部以及登记人员信以为真；（四）房屋建造年代较长，缺少建房审批手续，加之农村干部文化相对较低而灵活性权力过大，登记人员专业知识参差不齐，对申请人须提交的资料以及有关证明文件审查不严，偏信一方之言，把房屋初始登记到了非房屋权利人名下，并颁发《房屋所有权证》。此类情形，因以前农村房屋价值很低，大多能自行协商解决，或者双方维持居住现状，房屋真实权利人没有去主张房屋权利。近年来，随着我国城市化的不断推进，尤其是地处城市周边的农村房屋的价值迅速向城市靠拢，房屋真实权利人主张自己房屋所有权的案件大量增加，因利益关系重大，难以自行协商解决。

笔者代理的原告房屋确认之诉中，有三例是原告年轻时参军或随妻子迁居异地工作生活时，就把自己七十年代建造的农村房屋借给兄弟居住，既缓解了兄弟家人的居住困难，又使空余房屋得到日常管理和修缮，客观上当时农村房屋几乎没有租赁市场需求。到了上世纪八十年代，借住房屋的兄弟娶儿媳妇分家，即把原告的房屋加高翻建为二层。原告考虑到兄弟的手足之情，加之当时农村房屋价值很低，自己又不准备回农村居住等因素，并没有过多的意见，也从未提出要租金，双方相安无事。2010年底，城区城市周边的原告农村房屋将被拆迁征用，其市场价在上世纪九十年代初约100元/㎡，现拆迁综合补偿价约4000元/㎡，房价增长了几十倍，于是兄弟姐妹之间的房屋权利之争终于爆发。父母建造的农村房屋，初始登记到子女名下的情形更多，但因其家庭利益捆绑在一起，纷争极少。

二、被他人初始登记房屋的权利，宜采用房屋所有权确认的民事诉讼来救济。

在2007年《物权法》颁布之前，我国的法律对房屋登记簿上的错误记载如何纠正并未明确规定。房屋真实权利人一般是通过行政诉讼途径，诉请法院判决撤销登记机关给登记权利人颁发的《房屋所有权证》。根据2010年11月18日起施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称审理房屋登记规定）第1条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”据此，房屋登记行为和相关行政行为都符合《行政诉讼法》关于受案范围的规定，均可提起行政诉讼。

房屋真实权利人要主张被他人初始登记的房屋权利，往往会遇到行政登记纠纷和民事权属纠纷的竞合，对此，司法实践中一直存在“先行后民”、“先民后行”及“行政附带民事”的争议。在诉讼救济上是通过行政诉讼请求撤销错误登记或要求确认登记违法，要求登记机关履行法定职责来救济，还是采用房屋所有权确认之诉，笔者认为应当根据具体案情，分别选择诉讼办法：

1、根据审理房屋登记规定第2条规定：“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”对于在1990年10月1日《行政诉讼法》实施之前就进行房屋初始登记的，不属行政诉讼受案范围，应当按民事诉讼进行。这体现法不溯及既往的法律适用原则。

2、根据地审理房屋登记规定第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”原告以房屋买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等作为房屋登记行为基础而起诉民事法律关系无效或者应当撤销的，应按民事诉讼形式进行。

3、如果既可用行政诉讼也可用民事诉讼来救济，以选用民事诉讼方式为妥。

（1）如果通过行政诉讼请求撤销错误登记或要求确认登记违法，根据《行政诉讼法》第5条“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”的规定，而不必对案件涉及的民事权属纠纷进行审理。这样，在法院作出被告颁证行为违法和撤销错误颁发的房产证后，房屋真实权利人才可以申请房屋登记。按照《房屋登记办法》第30条规定，申请房屋初始登记时，应当提供：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。房屋真实权利人因建造房屋的时间较长，建房手续不全等原因，很难提供完全这些材料和文件，最终往往达不到房屋登记的目的。

（2）通过行政诉讼要求登记机关履行注销错误房产权属证书和给房屋真实权利人颁发房产证，同为登记机关的法定职责。原告可以同时要求进行，但也涉及到需提供房屋初始登记的一系列材料问题，难以登记到房屋所有权。

（3）如果以房屋所有权确认的民事诉讼来起诉房屋登记簿记载的权利人，只要原告能证明房屋是自己建造的，就可以达到房屋权利的救济目的。《物权法》实施之后，为主张被他人初始登记房屋的权利多了一条救济途径，该法第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”原告可以持法院对房屋所有权认定的判决，请求登记机关按法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，办理相应的登记。这样就达到了被他登记房屋权利的救济目的，相比行政诉讼来看要简便可行得多，从最高人民法院审理房屋登记规定的立法本意中，也可领略到这一点。在请求登记机关按法院裁决进行变更登记时，如果登记机关不予办理，利害关系人可以登记机关不作为为由向其提起行政诉讼，这时候的行政诉讼就是水到渠成的事了。

4、申请房屋变更登记和异议登记不是提起房屋确权诉讼的前置程序。所谓更正登记，是指不动产物权人或登记机关在发生登记出现错误、遗漏时予以更正所进行的登记。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。有的法院在受理房屋所有权确认纠纷诉讼案件时，会要求当事人提供申请过异议登记的依据，否则就不予受理。笔者认为变更登记和异议登记不是提起房屋确权诉讼的前置程序：一是申请更正登记和异议登记，物权法表述上用的是“可以”，即让当事人选择。异议登记作为一种行政登记措施，是物权法设立的一项全新的法律制度，具有替代司法保全的效力。如果没有申请异议登记，就不产生阻止登记权利人行使物权处分权的临时性救济作用，登记权利人仍旧可以对房屋进行买卖、赠与、抵押等处分。二是从物权法第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”规定来分析，请求物权确认并没有设置前置程序。三是其他现有法律也没有明文规定异议登记是房屋确权诉讼的前置程序。四是如遇房屋已被拆除，登记机关会以房屋所有权消灭为由而不予受理变更登记和异议登记。这种情形下，如果异议登记是前置程序的话，就不能提起房屋确权的民事诉讼，这与审理房屋登记规定第3条对房屋登记行为不服提起行政诉讼不受房屋灭失情形影响的规定相悖，也与第8条先民事诉讼后行政诉讼的规定相违。

三、初始登记房屋所有权确认诉讼中值得注意的其他问题。

1、初始登记前房屋被他人部分改建，应当确认房屋真实权利人原有的房产面积，经初始登记的扩充出来的面积部分，可归登记权利人所有，体现谁建设谁得益的公平合理原则。

2、初始登记前房屋被他人拆除后重建，即登记权利人仅是把房屋建造在了房屋真实权利人房屋的原址上，建造房屋时，利用了被拆房屋的土地使用权及可用建筑材料。对这种同一地块上先后建告的房屋，法院不宜再作出支持原告房屋所有权确认的判决，会向原告释明变更诉讼请求为赔偿原房屋的损失，此时，原告应当适可而止地采纳。

3、房屋被他人初始登记后拆除未再在原址上建房，除房屋权利照常可确认给房屋真实权利人外，房屋真实权利人还可视情要求登记权利人承担民事赔偿责任。如果登记权利人提供的虚假材料，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。如果登记机构已尽审核职责仍无法发现差错的，不能承担行政赔偿责任。

在行使农村房屋被他人初始登记后的权利诉讼救济中，应当充分考虑到农村经济逐步发展带来的房屋升值变化、登记权利人对房屋长期付出的管理和维修、当事人之间存在的亲友关系以及房屋使用现状等因素，互谅互让，争取以调解方式结案，尽求社会和谐。

作者姓名：许一一，电话13901536611，0510-87918288，工作单位：江苏阳羡律师事务所。