许斌龙的空间

房屋居间买卖合同关系中意向金转为

　　定金的判断标准

　　【关键词】意向金定金

　　意向金：在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。

　　定金：是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。

　　【关键视点】

　　二手房买卖中，购买方为获取看房、议价、签约机会，向居间人支付一定数额的意向金已成为常见的现象，该笔钱款与买卖合同中的定金在何种条件下进行转化是司法实践中常见的焦点问题。意向金具有意定性特征，其支付条件、金额、转为定金的条件均应遵循当事人约定。在满足合同约定的条件后，居间合同中的意向金可以转化为买卖合同中的定金。出售方委托居间人保管定金的，不影响定金的交付。

　　董某诉上海某房地产经纪事务所居间合同纠纷案【案情】

　　2009年9月18日，原告董某与被告上海某房地产经纪事务所签订委托购房意向书一份，约定由被告为原告购买上海市某处房屋（以下简称涉讼房屋）提供居间服务，原告为此向被告支付意向金人民币5000元，如卖方不接受意向书条件，则意向金无息返还，如卖方同意买方购买条件，意向金转为定金。意向书有效期间自签署日起至2009年9月30日21时止。当日，原告支付意向金5000元。9月19日，出售方的公证委托代理人金某在意向书上签字。

　　9月20日，买卖双方在意向书第7条补充约定，原告补交定金1.5万元，共计交纳定金2万元。原告与出售方代理人金某在该条款旁签字确认。当日，被告向原告出具收取原告购买涉讼房屋的意向金2万元的收条一张；出售方代理人金某与被告签订定金保管书一份，约定出售方已收取原告交付的购买涉讼房屋的定金2万元，并将定金交由被告保管，待双方签订正式买卖合同或正式买卖合同另行约定时，由出售方取回。

　　10月17日，原告要求被告退还意向金，被告以意向金已经转为定金，被告仅为保管人为由，拒绝退还。11月24日，金某出具收条一张，证明已收到原告购买涉讼房屋的定金违约金2万元。

　　原告认为其与出售方未签订房屋买卖合同，意向金尚未转为定金，故要求判令：被告返还购房意向金人民币2万元及逾期返还意向金的利息。

　　被告辩称，出售方代理人金某在9月19日在意向书上签字，按照意向书的约定，意向金已经转为定金。被告与出售方代理人金某签订了定金保管协议，金某已经收到定金，并交由被告代为保管，故不同意原告诉讼请求。

　　审理中，金某到庭作证，证明其已于9月20日当天收取了原告支付的定金，并同意交由被告保管。2009年12月14日，涉讼房屋产权从出售人名下过户至案外人刘某等名下。

　　【裁判】

　　法院经审理认为，依据意向书的约定，出售方同意购买方的购买条件的，意向金转为定金。出售方的公证代理人金某在意向书上签字，已经确认了出售方同意意向书中原告的购买条件，按照意向书约定，意向金已转为定金。金某亦证实其已收取了定金2万元，并同意将定金交由被告保管，定金合同已经生效。被告代出售方保管定金的行为，系出于出售方与被告之间的约定，并不能改变定金合同生效的事实。原告以意向金未转为定金为由要求返还意向金，缺乏依据，故判决驳回原告诉讼请求。

　　【评析】

　　在二手房买卖中，购买人为获取看房、议价、签约机会，表达购房诚意，向居间人支付一定数额意向金的现象普遍存在。意向金一般具有如下特点：（1）意向金依当事人约定而发生。现有的法律法规对意向金并无规范，意向金的支付条件、支付金额、法律责任均依据当事人的约定来认定。（2）意向金存在于居间合同关系中。意向金的支付义务人通常是房屋购买人，义务相对方是居间人，意向金约束的权利义务主体是居间合同的双方当事人。（3）意向金在一定条件下可以转化为买卖合同中的定金。依据通说，房屋居间买卖合同关系属于复合型合同关系，在满足约定的条件的情况下，居间合同中的意向金可以转为买卖合同中的定金。

　　一、意向金转为定金的要件

　　（一）符合居间合同约定的条件

　　此处的符合条件，包括两层含义：第一，意向金仍在有效范围内。居间合同中对意向金有期限限制或其他限制的，应当符合合同约定的限制条件，确认意向金仍处于有效状态。如超过了居间合同约定的限制条件，意向金不再作为购买人的意向保障，应当予以返还。此时即使出售人同意了购买人的购买条件，除非购买人同意，否则意向金不能当然作为定金进行转付。第二，符合约定的转定条件。居间合同约定的意向金转定条件已满足。结合本案，居间合同约定，意向金在出售人同意购买人的购买条件时，可以转为定金。因本案的出售人已经签署了买卖居间合同，应当认为出售人已经同意了购买人的购买条件，意向金转为定金的条件已成就。

　　（二）当事人无恶意促成条件成就或不成就的情形依据民法理论，附条件的法律行为，其条件的成就应当因其自然进程而实现或不实现，不能受任何一方当事人单方影响。如当事人恶意促成条件成就的，视为条件未成就；当事人恶意阻碍条件成就的，视为条件已成就。意向金和定金之间的属性转化，受制于居间买卖合同的三方当事人，购买人在支付意向金之后，对于居间人和出售人之间的谈判是缺乏有效的制约手段的，主要的途径是依靠居间人进行信息传递。意向金转定条件属于交易进程中的重要信息，依据合同法中居间人的如实告知义务，对于转定条件是否成就，居间人应当秉承如实告知义务，及时告知购买人。结合附条件的法律行为的相关规定，居间人对于转定条件系自然成就，且已尽如实告知义务负有证明责任。本案中，出售方签署居间买卖合同后，原告追加了定金，并与出售方对追加定金进行了补充约定，应当认为，原告对于出售人签署居间买卖合同、收取定金等事实在纠纷发生之前即已知晓，即意向金转为定金条件在原告提出退还意向金之前已成就，不存在居间人或出售人恶意促成条件成就之事实。

　　（三）定金已交付

　　依据《担保法》第90条的规定，定金合同自定金实际交付之日起生效。据此，定金合同成为法定的实践合同。定金的交付，系定金合同生效的要件，也是产生定金罚则效果的要件。因意向金已向居间人支付，故居间人负有向出售人转付定金之合同义务。出售人收取定金之时，定金合同生效。居间合同中的意向金转为买卖合同中的定金。

　　二、居间人保管定金是否影响定金合同的生效

　　实践中，居间人为增加促成买卖双方订立合同的筹码，同时为了制约出售方，在房屋居间买卖合同中约定意向金转定后仍由居间人保管。在买卖双方未能协商一致或解除买卖意向的情况下，此类合同条款成为纠纷多发区，意向金是否已经转为定金成为当事人争议的焦点。

　　在居间人与出售人约定定金由居间人保管的情况下，买卖双方的定金合同是否生效的问题，在司法实践中存有不同观点。一种观点认为，依据《担保法》的规定，定金合同是实践性合同，以实际交付为要件。居间人并非严格意义上出售人的代理人，保管定金的约定不能构成有效的交付，定金合同不生效。另一种观点则恰恰相反，认为居间人保管定金系当事人的真实意思表示，购买人向居间人支付可以构成指示交付，定金合同生效。

　　我们认为，解决问题的关键在于，理解《担保法》关于定金的实际交付的规定。依据民法理论，所谓实践合同，是指虽经当事人意思表示一致，但还须交付标的物才能成立的合同。所谓交付，实质在于占有移转，包括拟制交付和现实交付两种形式。拟制交付又可分为简易交付、指示交付和占有改定等几种形式。定金合同的实践性，在于定金的交付。《担保法》规定的定金的实际交付，并不能等同于民法的现实交付，其交付的内涵不应当限于现实交付一种方式，拟制交付同样具有交付的法律效果。出售人以保管条款约定定金由居间人保管，如无证据证明该条款具有无效的理由，应当认为有效。在意向金符合转定金条件的情况下，购买人构成拟制交付，定金合同的依法生效。结合本案，被告与出售人就定金的保管进行了约定，出售人亦确认同意由被告保管定金，并明确其已收取了定金。故本案中意向金向定金的转化已经完成。

　　三、意向金与定金在房屋买卖合同未成立或解除情况下的处理在房屋买卖合同未成立的情况下，意向金依据居间合同的约定由居间人继续占有或返还给购买人。如居间人违约转付，购买人可要求居间人承担损害赔偿责任。

　　在房屋买卖合同解除的情况下，如意向金尚未转为定金的，应当依据居间合同的约定由居间人继续占有或返还。如意向金已转为定金的，应当作为房屋买卖合同解除的法律后果来处理。结合本案，意向金转化为定金已完成，原告如需追回，应当基于房屋买卖合同的法律关系，向出售人行使返还请求权。

　　【法律法规链接】

　　《担保法》

　　第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。