许斌龙的空间

出售方签字后又反悔不影响合同成立

　　【关键词】承诺承诺撤回

　　承诺：是受要约人同意要约的意思表示。要约经受要约人承诺，表明当事人之间达成协议，合同即告成立。

　　承诺撤回：是指承诺人在承诺生效前有权取消承诺。

　　【关键视点】

　　房屋买卖双方以书面形式订立房屋买卖居间协议。买方先于卖方在居间协议上签字，卖方签字后又反悔并单方面撕毁合同。卖方行为不构成承诺的撤回，不影响合同的成立。

　　姜某诉赵某房屋买卖合同案

　　【案情】

　　本案涉讼房屋系被告及其女儿（案外人）的共有房屋。2007年12月10日，原告在上海某房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）提供的《房地产买卖居间协议》上签字，该协议内容为，原告为表示对经纪公司居间介绍的房地产购买之诚意，向经纪公司支付意向金30万元。原告愿意以650万元的价格委托经纪公司购买涉讼房屋，付款方式为，原告应在买卖双方签订本协议后一日内补足定金至50万元，由被告签收后交由经纪公司保管。待双方签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续后当日内，被告同意原告将部分首期房款210万元交经纪公司暂为保管，经纪公司并将定金50万元转为首期房价款，如此共同构成原告支付给被告并暂由经纪公司保管的首期房价款计260万元。如被告接受买卖条件并签订本协议，则原告同意将意向金作为定金，由经纪公司转付被告，被告同意将收到的定金交经纪公司保管。待买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同后，由被告从经纪公司处取回。若被告将以被告为权利人的房地产权证原件交经纪公司保管，则原告同意被告可以不将收到的定金交由经纪公司保管，或被告可以从经纪公司取回已经由经纪公司保管的定金。被告接受上述买卖条件并签订本协议的，原告同意在被告签署本协议后7天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。

　　当日，原告将30万元汇入经纪公司，次日，被告确认了收取30万元定金的账号，经纪公司遂于该日将原告支付的30万元汇入被告指定账户，被告在前述《居间协议》买受方落款处签字，但签字后当即反悔，不同意出售系争房屋，并将一式三份的《居间协议》撕毁。12月13日，被告将原告先前支付的30万元通过银行汇款退还给经纪公司。之后，经纪公司曾经书面致函被告，要求被告于2007年12月18日之前与原告签订买卖合同，未成。被告于2008年年初将系争房屋另售他人。

　　原告诉称：2007年12月10日，原告经经纪公司居间介绍，签订了《买卖居间协议》，明确原告向被告购买系争房屋，同时支付定金30万元。被告于2007年12月11日在上述协议上签字，同日，经纪公司将原告支付的定金转付至被告指定账户。但被告无故反悔不再出售该房屋并擅自将定金退还给经纪公司，而且在协议约定的签约日未到经纪公司签约。之后，被告将系争房屋出售给他人，造成该房屋目前已无法成交。原告认为，被告应依据协议约定承担违约责任，请求适用定金罚则，判令被告支付原告违约金30万元。

　　被告辩称：不同意原告诉请。理由如下：第一，居间合同在形式上和实质上不成立，被告虽然签字，但之后已撕毁合同，该合同不符合法律上合同成立的要件，双方要有履行的意思表示才表示合同成立；第二，合同必须送达或交付，被告虽然签了字，但没有向经纪公司或者原告交付合同，不符合承诺要件；第三，被告一人处分财产，合同无效，共有人是被告女儿，被告只是监护人之一，被告丈夫是另外监护人，书面说明不同意出售房屋；第四，原告和中介人没有按照合同第3.2条约定在2天内给付被告50万元定金，所以是原告违约在先，或者是经纪公司的责任。被告当时明确告知经纪公司不卖房，但是经纪公司没有在2天内把钱退给原告，故系经纪公司没有履行合同造成诉讼。如果说居间合同成立，也是原告违约在先，被告收钱后在第二天已退还，说明了被告不卖房的意志。

　　【裁判】

　　一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告于2007年12月10日在《居间协议》上签字后，被告亦已于次日收到原告支付的30万元意向金并在该《居间协议》上签字，虽然被告签字后将合同撕毁，但并不影响双方买卖合同关系的成立（原告同意解除的除外）。被告签约后，原告支付的意向金已转为定金，被告反悔不卖，构成违约，应承担相应违约责任。原告按照定金罚则要求被告双倍返还定金，于法有据，应予支持。《居间协议》系原、被告的真实意思表示，虽然系争房屋产权人为被告及其女儿共同共有，但被告作为另一共有人的法定代理人，有权代表其处分系争房屋出售事宜，原告作为相对人亦有理由相信被告有代理权，被告关于合同无效的辩称意见，没有法律依据，不予采信，原、被告所签《居间协议》合法有效，双方均应恪守。依照《合同法》第32条、第52条、第60条第1款、第115条之规定，判决被告于本判决生效后15日内支付原告30万元。案件受理费5800元，减半收取计2900元，诉讼保全费2020元，共计4920元，由被告负担。

　　一审判决后，被告不服提起上诉称，上诉人先在账号确认书上签字，等30万元打入账户后才在居间协议上签字，后确认书与居间协议同时被上诉人撕毁，上诉人撕毁协议的行为属于承诺的撤回，因此合同不成立。本案中30万元款项在合同中约定为购房款，并非定金，一审认定错误。

　　二审法院认为，综合上诉人在居间协议上签字并提供银行账号的行为，其直接引发的法律后果是系争《房地产居间协议》的成立并生效。依法成立并生效的合同须经签约各方的协商一致或经过法定程序才能解除，上诉人于签字后又撕毁协议的行为是其单方行为，不是承诺的撤回；在未得到合同相对方同意的情况下不能视为合同的解除，更不能视为合同未成立。对于打入上诉人账号的30万元的性质为定金，上诉人是认可也是明知的。据此，依法判决维持一审判决。

　　【评析】

　　一、要约的构成条件及生效

　　（一）符合要约的条件

　　我国继受大陆法系合同法的理论与立法，认为要约在性质上为意思表示。《合同法》第14条明确规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”一项意思表示是否构成要约对作出该意思表示的当事人，以及接受该意思表示的当事人具有重要意义。如果一项意思表示被认定为要约，则要约人与受要约人都要受要约法律效力的约束，从而涉及成立的问题，因此，就必须为要约的构成明确一个标准，而认定要约构成的条件即要约的构成要件。

　　一个意思表示成为要约必须符合下列条件:

　　第一，该意思表示的内容应该具体确定。所谓“具体”，是指意思表示的内容必须具有足以使合同成立的最基本的条款。这里的“确定”，是指要约的内容必须可以根据一般生活常识或特定交易行业的知识确定下来，换言之，接受要约的人必须可以根据他所具有的生活或交易的知识知道要约所希望表达的确定含义，当然，接受要约的人对要约内容的理解并不一定总是与要约人所理解的完全一致。如果这种不一致影响了合同的效力，则可以根据合同中有关合同效力的规定加以解决，因此，本处所谈之“具体确定”，还应有全面完整的要求，这里所谓的“完整”是指要约中应该包括订立合同所要求的最基本的条款。

　　第二，该意思表示经受要约人承诺后，要约人就受该意思表示的约束，换言之，如果该意思表示即使经受要约人承诺，要约人也不受该意思表示的约束，该意思表示就不能构成要约。只有一经受要约人承认，要约人就要受到拘束的意思表示才是要约。

　　（二）要约的生效

　　要约法律效力的始期即要约开始生效从而对要约人及受要约人产生的拘束力的时间起点。大陆法系和英美法系对此采用了不同的规则，大陆法系采用的是要约到达主义，指要约必须到达要约人，才产生法律效力，这里所谓到达受要约人，并非到达受要约人手里，只要到达受要约人可以控制的地方，就认为是到达了受要约人；英美法系采用的规则称为发信主义，指一项要约在要约发出后就产生法律效力。英美法上存在许多要约人可以撤销要约的规则，但这些规则的存在更说明了在一般情况下，一项要约在发出后对当事人还是有拘束力的。发信主义也使得英美法上不存在要约撤回制度，《联合国国际货物销售合同公约》采纳了到达主义，因此在公约上既有要约的撤回又有要约的撤销，我国民法主要继受大陆法系，在要约生效方而，采用了到达主义。

　　二、承诺的构成要件

　　所谓承诺，是指受要约人同意接受要约的全部条件的缔结合同的意思表示，承诺最核心的要件是承诺的内容须与要约保持一致，在这一点上，两大法系的看法一致。

　　按照承诺的定义或条件，承诺的内容须与要约的内容一致才构成一个承诺。如果受要约人对要约的内容加以扩张、限制或变更，就是反要约，而不是一个承诺，但是要求承诺与要约完全一致在实践中是很难做到的，如果承诺与要约略有出入即不承认合同的成立，于交易不利，也不符合当事人的意思，重要的问题是判断承诺是否实质上与要约一致。《联合国国际货物销售合同公约》规定了附加条件的承诺构成有效承诺的两个前提条件：一是没有实质改变要约的条件；二是要约人在不过分迟延的时间内没有表示反对。

　　判断承诺的内容是否与要约内容相一致，是要约承诺与合同成立的老问题，任何详细的法律规定都不能取代裁判官根据要约与承诺的法律原则就具体案情进行判断，这是一个理论问题，但同时更重要的是一个实践问题。

　　对于要约的撤销问题，我国《合同法》则规定了有限度的撤销权，包括两种情况:

　　（一）要约可以撤销的情形

　　即撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。可见，我国《合同法》对行使撤销权的时间限制是很严格的，要求对受要约人以发出(承诺)时间为准，而对要约人的撤销通知则要求以到达受要约人的时间为准。

　　（二）要约不得撤销的情形

　　一是要约中明确了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销的。

　　二是受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同做了准备工作的。

　　我国《合同法》对撤销要约的严格限制，是为了保护合同各方当事人的合法权益，体现公平、公正、诚实信用的原则，维护正常的商业活动和经济秩序。对于要约的发出的效力，世界各国的法律规定了各不相同的制度。在英美法系，要约在原则上没有任何约束力，或者须承担一定的义务。在罗马法系，要约在明确定有期限或者根据个案确定有期限，而要约人提前撤回要约时，由要约人承担损害赔偿责任。在德意志法系，任何意思表示都是不可撤销的，除非要约人明确排除了对自己的约束力，那么任何撤销要约的行为都是无效的，而我国《合同法》则规定了有限制的撤销权。

　　三、本案的承诺是否可撤回

　　本案关键在于《居间协议》是否成立和成立时间的认定，其中涉及被告单方撕毁协议是否可以作为撤回承诺和合同解除认定等诸多问题。

　　就合同形式而言，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。本案中交易所涉及的金额相对比较高，交易的规则相对比较复杂，交易的存续期限相对比较长，这三个特点说明了当事人都愿意选择以书面形式订立合同，以便保留证据，有效保护自己的合法权益，当权益受到侵害时有据可依，同时可以督促当事人在签订合同时谨慎仔细，三思而后行，否则就要承担相应的法律责任。

　　合同本质是当事人之间的合意，其订立通常要经过要约和承诺两个阶段。所谓要约，是希望和他人订立合同的意思表示，在实践中又被称为出价、报价等。本案中原告已经先行报出650万元的购买价格，并在2007年12月10日先于被告在《居间协议》上签字，其后将30万元汇入经纪公司，这表明原告已经做出要约，作为要约的意思表示表明，被告接受上述买卖条件并签订本协议的，要约人即受该意思表示的约束。原告做出的要约到达受要约人时即已生效。

　　承诺是受要约人同意要约的意思表示，一经承诺并送达要约人，合同在通常情形下便告成立。而《合同法》关于合同成立时间的规定可归纳为两点：（1）承诺生效时合同成立；（2）当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。对合同成立的理解应结合这两条规定进行。本案中当事人既然采取了合同书形式订立合同，故以双方当事人签字或者盖章的时间为合同成立的时间。如果双方当事人签字或者盖章不在同一时间的，最后签字或者盖章的时间为合同成立的时间。综合《合同法》的上述两条规定，采用合同书的形式订立合同的，合同成立的时间不是受要约人的承诺到达要约人的时间，而是双方当事人在合同书上签字或者盖章的时间。本案中原告在2007年12月10日先于被告在《居间协议》上签字，签约次日，被告在经纪公司将原告支付的30万元打入其指定账户后在该协议上签字。因此，被告签字的2007年12月11日即为双方合同成立之时。

　　被告签字即合同已经成立的情况下，撕毁协议的行为是其单方行为，不得视为承诺的撤回。当事人采用合同书的形式订立合同就是为了增加交易的安全性，在发生纠纷时有据可依，被告虽然单方撕毁协议但是并不能改变合同已经成立的事实，况且作为心智成熟的成年人，在订立合同时应当是谨慎仔细的，如此轻率的行为必然会使自己承担相应的法律责任。在未得到合同相对方同意的情况下，被告撕毁合同的行为也不能视为合同的解除，更不能视为合同未成立。

　　【法律法规链接】

　　《合同法》

　　第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

　　（一）内容具体确定；

　　（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

　　商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

　　第十六条要约到达受要约人时生效。

　　采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。

　　第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。

　　第二十七条承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

　　第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。