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广告内容构成要约的认定

　　【关键词】要约

　　要约：是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。

　　【关键视点】

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　周某诉某房地产公司预售合同纠纷案

　　【案情】

　　某日，周某与某房地产公司签订《上海市内销商品房预售合同》，约定周某向某房地产公司购买某处房屋。双方在补充条款中约定，某房地产公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，如有违反，周某有权追究对方责任。周某在购房时拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字样的彩色印刷品，上写明“凯旋门的气度风光，香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表，每户供电量6kV，4表均出户设置。之后，某房地产公司交付房屋时，向周某提供了《家庭智能化项目装修指导书》，其中明确住户家中已预装了数字式的热水、冷水、煤气表，控制线连入了家庭智能控制器，目前已经可以实现3表的远程抄送……3表原则上不允许移动，如用户确实需移动，请与物业管理中心联系。周某在该《指导书》上签了字。

　　合同订立后，周某按约付清房款，但某房地产公司交付的房屋却与楼书说明相去甚远，煤气、热水、冷水3表均在户内，楼书载明的大部分设施未能兑现，而且前庭广场环境嘈杂，出行不便。因某房地产公司违反合同约定，遂起诉要求某房地产公司将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，并支付违约金1.4万余元。

　　被告某房地产公司辩称：周某所称的楼书是广告宣传品而非合同，其在销售过程中，先后印制过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书。且在周某入户时，其已就热水、冷水、煤气表等有关事项书面通知周某，周某也签字表示同意，故不同意周某的诉讼请求。

　　【裁判】

　　一审法院经审理认为，房地产转让人将广告内容订入合同或将广告、说明书、示意图等作为合同附件的，应当就该部分条款承担民事责任。双方签订的合同补充条款中“楼书说明”内容不详，且合同也没有相应附件，故违约责任缺乏事实依据。周某提供某房地产公司印制的彩色印刷品具有广告性质，该公司对楼盘的整体效果在文字上做一定的修饰和夸张并无不当。由于该广告宣传品所称效果和交房标准没有作为双方约定内容订入合同，周某要求某房地产公司按此标准交付房屋和赔偿违约金缺乏依据，据此驳回原告诉请。

　　二审法院认为，周某与某房地产公司签订的《上海市内销商品房预售合同》合法有效。本案争议焦点是系争彩色印刷品是否为双方补充条款中约定的楼书说明及某房地产公司是否应承担违约责任。某房地产公司发放的彩色印刷品虽未明确表述为楼书说明，但从内容分析，该印刷品为某房地产公司对外销售房屋的宣传载体，对周某所购房屋的小区环境与设施作了完成描述，内容上具有楼书说明的性质；且某房地产公司在售房时亦将该印刷品交付周某，作为普通购房者，周某完全有理由相信该印刷品即双方约定的楼书说明，故应认定该彩色印刷品性质上属双方约定的楼书说明。因在目前商品房销售过程中，楼书亦可作为房产商广告宣传的一种载体，两者在形式及内容上并无严格区分，因此某房地产公司认为印刷品系广告宣传品而非楼书难以令人信服。根据查明事实，某房地产公司的实际履行情况与楼书说明不完全一致，违反了约定，但由于双方对某房地产公司应承担的违约责任形式约定不明确，且周某亦未提出相关损失依据，故其要求依据合同规定由某房地产公司支付违约金，依据不足。某房地产公司虽构成违约，但鉴于其已完成楼书说明中大部分内容，法院将根据其违约程度酌情确定其赔偿数额，原审法院对周某要求某房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持不当。周某上诉认为小区环境与广告效果不符，因双方关于小区的环境效果并未约定具体标准，对该主张难以支持。据此判令某房地产开发经营有限公司于判决生效之日起10日内，赔偿周某3000元。

　　【评析】

　　本案是一起因房产商交付房屋与售楼广告不符而引起的房产商是否应承担责任产生争议的案件。主要涉及售楼广告的法律性质问题及如何追究房产商法律责任。

　　一、售楼广告的法律性质

　　根据《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请。所谓要约邀请，是指一方发出邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。因要约与要约邀请的性质完全不同，对发出意思表示的一方当事人而言，会引发完全不同的法律后果。要约是要约人希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，要约人及承诺人均应受合同约束。而要约邀请只是邀请人向他人发出的希望他人向自己发出要约的一种意思表示，发出要约邀请的一方在收到要约后，可以作出承诺，也可以不作出承诺。因此，发出要约邀请的一方一般不会承担因此产生的法律后果。典型的要约及要约邀请比较容易区分，而有些介于要约及要约邀请之间的意思表示较难判断，如寄送的价目表、货物的陈列标价、商业广告等。区分一项意思表示是要约还是要约邀请，对当事人会产生完全不同的影响，一般可根据以下标准加以区分：第一，根据法律规定加以区分。法律对不易辨别的意思表示的性质明确作出规定的，则依法律确定，如我国《合同法》规定寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等属要约邀请。第二，根据意思表示的措辞内容确定。我国《合同法》在将商业广告确定为要约邀请的同时，亦规定如果商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第三，根据作出意思表示一方的特别说明来确定，即作出意思表示一方明确其表示是要约或者要约邀请。第四，根据通常的交易习惯确定。

　　《商品房买卖合同解释》第3条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了更为具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　综合本案，某房地产公司的销售广告和宣传资料的性质，依其内容可分为两类：某房地产公司关于小区设施达到“香榭丽舍”、“巴黎古典”的水准等承诺，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传；但其在宣传资料中允诺的有关房屋状况及相关设施的内容则是明确的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为一种要约，且其在合同中亦承诺所交付的房屋与楼书说明一致。鉴于双方当事人订立的买卖合同中已包含了楼书说明的内容，故某房地产公司应当交付与售楼广告一致的房屋。现某房地产公司未完成相关设施的建设，构成违约，应承担相应的违约责任。

　　二、房产商应如何承担违约责任

　　我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”支付违约金是违约方承担违约责任的重要方式之一，由于它是当事人事先在合同中约定，故具有以下特点：（1）免除守约方对实际损失的举证责任，法院可根据当事人的约定直接判令违约方向守约方支付违约金。（2）明确债务人在违约后承担责任的具体范围，督促债务人履行合同。（3）当事人可控制风险成本，有利于鼓励交易。

　　本案中，周某与某房地产公司在商品房买卖合同中只约定了某房地产公司逾期交房的违约金，而对其交付房屋不符广告宣传时如何支付违约金或计算方法未作约定，因此周某要求某房地产公司以支付违约金的方式承担违约责任缺乏法律依据。而对于某房地产公司以赔偿损失的方式承担违约责任一节，则必须由周某对自己所受实际损失数额进行举证，以证明周某确实因某房地产公司违约而产生实际损失。本案中，周某因某房地产公司的违约行为所受损失是客观存在的，鉴于某房地产公司在二审期间认识到其确实存在违约行为，表示愿意赔偿3000元，二审法院根据本案的实际情况，行使法官的自由裁量权，判令该公司赔偿周某3000元，弥补了周某的损失，平衡了双方当事人的利益。

　　【法律法规链接】

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。