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房屋买卖的出资与权属确认

　　——邬甲等诉邬戊等所有权确认纠纷案

　　依据:（2011）二中终字第20922号

　　核心法律问题：房屋买卖的出资与权属确认

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：邬甲、邬乙、邬丙、邬丁

　　被上诉人（原审被告）：邬戊

　　被上诉人（原审被告）：韩某

　　邬甲、邬乙、邬丙、邬丁与邬戊系兄弟姐妹关系。邬戊与韩某原系夫妻关系，于1989年10月21日登记结婚。

　　2000年，邬戊与北京市东开城市建设综合开发公司签订《房屋买卖合同书》，以成本价购买诉争房屋；购买诉争房屋过程中使用了邬戊、韩某两人工龄。2001年11月19日，邬戊取得诉争房屋所有权证，现诉争房屋登记在邬戊名下。诉争房屋的购房发票显示购房款为34 359.72元。

　　2008年，邬戊诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）要求与韩某离婚。朝阳法院经审理于2008年12月作出民事判决，准许两人离婚。该判决书中判决理由部分载明：诉争房屋系邬戊、韩某夫妻关系存续期间取得的财产，应为夫妻共同财产，但因该房屋涉及案外人利益，因此本案不作处理。韩某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后于2009年3月4日撤回上诉。另查，韩某以离婚后财产纠纷将邬戊诉至朝阳法院，主张分割诉争房屋，该案现已中止审理。

　　2011年7月，邬甲、邬丙、邬丁、邬乙起诉至原审法院称：邬乙与邬戊原共同居住在北京市东城区某号。该地于1985年8月拆迁，两人被安置在诉争房屋承租居住。后两人分别于1989年、1990年结婚，婚后均居住于诉争房屋。2000年，我们四人及邬戊就诉争房屋达成协议，约定由我们四人共同购买诉争房屋，登记于邬戊名下，现要求确认诉争房屋由我们四人按份共有，邬甲、邬乙、邬丙各占五分之一的份额，邬丁占五分之二的份额。

　　邬戊辩称：我同意邬甲、邬丙、邬丁、邬乙的诉讼请求。

　　韩某辩称：我不同意邬甲、邬丙、邬丁、邬乙的诉讼请求。诉争房屋在2000年以前不归我，但2000年以后房屋为我和邬戊的夫妻共同财产，在我们的离婚案件中，已经被生效判决所确认。我现在既不认可诉争房屋归邬甲、邬丙、邬丁、邬乙所有，也不认可他们主张的份额。

　　一审诉讼中，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁提交了《协议》一份，内容是：“甲方：邬甲；乙方：邬丙；丙方：邬丁；丁方：邬乙；戊方：邬戊；现各方就位于北京市朝阳区某号房的住房事宜达成如下协议：（一）本住房为体现兄弟情义、解决邬戊住房困难而购买，出资人及出资额分别为：邬甲（贰万元人民币）， 邬丙（贰万元人民币），邬丁（肆万元人民币），邬乙（贰万元人民币）；（二）登记房主为邬戊，由邬戊长期居住，但不得有擅自出售、转让、抵押等改变或有损出资人权利的情况，否则出资人有权收回本住房或追偿出资额；（三）今后如邬戊有经济能力购买房屋时，需交出本房屋由各出资人对本房屋进行处置，所得利益按出资比例分享；（四）遇多数出资人要求收回本住房时，邬戊应无条件搬出本住房，但出资人需给叁个月准备时间……”上述《协议》日期为2000年10月18日，签字人处写有邬丙、邬甲（代）、邬丁、邬乙、邬戊。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁主张诉争房屋购房款是按照上述协议所出，邬戊表示购房款是邬甲、邬乙、邬丙、邬丁所出，韩某主张全部购房款是韩某一人所出。另，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁提交了韦某、杜某、李某、郭某的证人证言，其中，郭某的证人证言中提到，其借款两万元给邬乙，邬乙将该两万元交给邬戊。再，韩某在庭审中陈述：其除向其妹妹借款两万元外，其余的购买房款应该是邬丁出的，邬丁的出资应该是给其与邬戊的。

　　二审诉讼中，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁称其四人对诉争房屋享有出资：首先，其四人及邬戊对其四人出资一事均予认可；其次，《协议》可以证明其四人有出资；再次，韩某在一审诉讼中认可邬丁有出资；最后，郭在平的证人证言可以证明出资问题。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：现有证据显示，诉争房屋是邬戊、韩某婚姻存续期间取得，现登记在邬戊名下，故应属邬戊、韩某夫妻关系存续期间的共同财产。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁主张确认诉争房屋由其四人按份共有，对此需负有举证义务。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁主张其对诉争房屋有出资，邬戊虽认可，但韩某对此并不认可，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁对此未能举证证明，本院难以采信。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁虽提交《协议》，但该《协议》内容并未获得韩某认可，邬乙等人2000年10月18日达成的《协议》不能约束韩某对于诉争房屋的财产权利，亦不能凭此认定邬戊对于诉争房屋享有权利。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁在本案中主张的内容均缺乏证据支持，难以采信，对其诉讼请求，不能支持。据此，于2011年9月判决：驳回邬甲、邬乙、邬丙、邬丁的诉讼请求。

　　判决后，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁不服，上诉至本院称：一审法院认定事实与适用法律错误，损害其四人的民事权利与诉讼权利，依法应予纠正，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持其四人的诉讼请求。

　　邬戊不同意原判，但未上诉。韩某同意原判。

　　二审法院经审理认为：根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人对不动产登记权利人之所有权提出异议的，应当举证证明。根据现有证据显示，诉争房屋是邬戊、韩某婚姻关系存续期间取得的，现登记在邬戊名下，故在没有相反证明予以反证的情况下，应属邬戊、韩某夫妻关系存续期间的共同财产。现邬甲、邬乙、邬丙、邬丁主张确认诉争房由其四人按份共有，负有举证义务。邬甲、邬乙、邬丙、邬丁虽提交了《协议》，但该《协议》约定的各方权利义务未涉及房屋权属问题，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁是否有出资的认定结论不能作为房屋权属认定的依据。因此，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁以其四人对诉争房屋享有出资作为对抗诉争房屋登记权利人享有物权的理由，依据不足，本院难以采信。故原审法院依法驳回邬甲、邬乙、邬丙、邬丁的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，邬甲、邬乙、邬丙、邬丁的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案核心问题在于涉案房屋由谁出资买房以及涉案房屋所有权应当如何确认的问题，需要在司法实践中考察相关证据确定真正的出资买房人和房屋所有权人。

　　二、观点透析

　　（一）不动产登记的确认效力

　　《物权法》第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产登记是房屋权利的明示表现形式。第17条规定：“不动产权属证明书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依此可以看出，不动产权属证明书以及不动产登记簿属于证据类型中的公文书证，具有证据属性的证明作用，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产物权登记。

　　既然作为一种证据，那么其证明力是否具有绝对性呢?《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，不动产权属证明书以及不动产登记簿不具有绝对的证明力，只是一种推定的证据效力，在存在登记瑕疵以及相反证据的情形下，权利人、利害关系人可以通过向登记机构或者人民法院申请更正登记、异议登记或者起诉的方式，获得权利的救济。

　　不动产登记是不动产物权的公示方式，具有推定效力和公信效力，其目的在于为物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，从而维护物的占有秩序，保护市场的交易安全。登记的目的在于保护市场交易中善意第三人的利益，而并不在登记权利人与真正权利人之间产生对抗效力和推定效力，不具有绝对的证明力，在有证据证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致时，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。

　　（二）个人出资买房与房屋所有权确认

　　房屋所有权的取得应当考虑到买房人的出资情形。谁出资，房屋所有权当然应当属于谁，但是这必须有严格的证据的支持，负有举证责任的当事人应当承担举证责任。在某些法律关系中，出资是作为认定其享有权利的最主要的依据而存在的。但因出资的原因不同、目的不同，出资设定的权利的不同，或者不可能设定权利。特别是在亲属之间、家庭成员之间，出资在未明确出资人的意思表示时，性质就可能是千差万别的，可能是借与，也可能是赠与，还可能是基于赡养、扶养义务的履行。因此，出资只有与出资人的某种明确的法律意思表示结合起来，才能确定出资的法律属性。

　　（三）共有房屋与所有权确认

　　共有房屋，应当由共有人共同向房屋登记机构申请登记，以房屋登记簿上记载的所有者为房屋的共同所有人。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。一般情况下，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应在房屋所有权证书上注明“共有”字样。但房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　如果双方或多方共同出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权经其共同申请登记的，应由出资人共同共有。但如果一方在申请登记时放弃房屋权利，应认定产权归登记一方所有，并由登记方退还放弃登记一方的购房款。如果一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可根据事实认定产权归出资方共同共有，并应将房屋所有权证更改过来。如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人共有，双方又长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持；如出资方因某种原因在所有权证上登记了他人姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道的，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。