许斌龙的空间

未及时过户导致的租房损失的判定

　　——马某、李某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2012）二中民终字第05057号

　　核心法律问题：未及时过户导致的租房损失

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：马某

　　上诉人（原审被告）：李某

　　原审第三人：某房地产经营公司

　　经某房地产经营公司居间介绍，马某和李某于2011年7月13日签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：马某购买李某所有的诉争房屋，总价款121万元，其中首付款31万元（含定金2万元），其余房款办理公积金贷款。合同第六条“房屋的交付”约定出卖人应在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。合同第七条“违约责任”约定，出卖人未按第六条约定的期限将房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权退房，出卖人应当退还全部已付款，并按全部已付款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》约定：在办理过户手续当天办理房屋交验手续；卖方最晚交房时间为2011年10月10日；若双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担总房款20％的违约金。合同签署后，马某依约向李某支付了首付款31万元，并办理了公积金贷款手续，同时向中介公司缴纳了1万元中介费（其中包括3000元办理贷款手续费），以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。2011年8月，李某以本案涉诉房屋的承租人韦某某为被告，起诉至一审法院，请求判令韦某某腾房并支付占用期间的房屋使用费。一审法院于2011年11月11日判决支持了李某的诉讼请求。

　　马某起诉至法院称：我于2011年7月13日与李某签署存量房屋买卖合同及补充协议，购买李某所有的诉争房屋，合同约定购房总价款121万元，其中首付款31万元（含定金2万元），其余房款办理公积金贷款。合同约定李某最晚交房时间为2011年10月10日，交房当天办理过户手续。李某在合同中承诺涉案房屋未出租。根据合同约定，李某逾期交房超过10日的，马某有权退房，李某应当退还全部已付款，并按全部已付款的20%向马某交付违约金。合同签署后，马某依约向李某交付了首付款，并办理了公积金贷款手续，同时向中介公司缴纳了1万元中介费（其中包括3000元办理贷款手续费），以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。但直到合同约定的交房过户时间，李某仍未向马某交付房屋。马某询问后得知李某签合同时隐瞒真实情况，涉案房屋实际对外出租，李某不可能按时交房。李某称已向北京市朝阳区人民法院起诉要求租客腾房。由此可知，李某向马某交房遥遥无期。马某购买房屋是为居住之用，李某延期交房的违约行为已经导致马某的合同目的无法实现，也违反了合同的约定，马某有权要求解除合同，并要求李某退还全部款项，支付违约金并赔偿马某的损失。现起诉要求：（1）解除我与李某签署的买卖合同；（2）李某配合解除涉案房屋的网签手续；（3）李某归还马某已支付的购房款31万元；（4）李某向马某支付违约金6.2万元；（5）李某向马某支付中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元；（6）李某向马某赔偿租金损失19 800元。

　　李某辩称：在房屋处于出租的情况下马某仍要购买诉争房屋。2011年7月12日我告诉马某和中介租户不续租了，等租赁事情处理完毕再处理买卖事宜。2011年7月13日买卖双方在中介公司见面，马某说要买905号房屋，最后三方商定2011年10月10日为最晚交房日。后来双方签订了买卖合同和补充协议。2011年8月11日我在北京市朝阳区人民法院起诉租户要求腾房。法院于2011年11月11日判决租户腾房，但租户仍然不走。二手房价格已经连续7个月下跌，马某找出种种借口不愿买房，以我不按期交房为由，达到毁约的目的。到了过户的时候马某说出差没时间，我要求继续履行合同将房屋卖给马某。我起诉租户也告知了马某和中介，我说等判决书下来后可以给马某一定的补偿。双方约定交房当天办理过户，中介说先过户，然后做房屋交割，但马某不同意。合同约定的违约金过高，请求法院予以减少。

　　某房地产经营公司述称：2011年7月13日，李某与马某经我公司居间介绍签订了北京市存量房买卖合同、补充协议。马某的贷款在2011年8月已经审核通过，2011年10月初，我们给李某打电话说要交房了，李某说有租户，暂时不能搬出，就没有交房。买房时我公司和马某到诉争房屋内看过房，都知道有租户。当时李某说到期就不租了，让租户搬走，2011年10月10日可以交房。合同中也约定了最晚交房日期是2011年10月10日。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：马某与李某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定卖方最晚交房时间为2011年10月10日，李某未能按约定时间将房屋交付马某，已违反合同约定。李某提交的录音证据无法直接证明马某存在悔约行为。在李某与租户因房屋交付问题发生纠纷并诉至法院的情况下，马某有理由对李某的履约能力产生合理怀疑并据此行使不安抗辩权，暂停与李某办理过户手续。在约定期限之后，李某仍未能及时将诉争房屋交付马某，李某迟延履行合同义务的行为已导致马某无法实现合同目的，马某要求解除买卖合同的诉讼请求应予以支持。马某要求李某配合解除网签手续并归还已付购房款的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。马某要求李某赔偿中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于马某要求李某赔偿租金损失并支付违约金的诉讼请求，马某提交了其签订的租赁合同，但租期尚未届满，且根据该证据合同约定的违约金6.2万元仍属过高，李某请求法院减少违约金的抗辩意见予以采信。综合案情，依据公平原则，依法酌定李某赔偿马某的租金损失1.5万元并支付违约金5000元。马某依据合同约定主张违约金数额并无明显不当，依据公平原则，依法酌减其诉讼请求部分的诉讼费仍应由李某负担。

　　据此，一审法院于2012年1月判决：一、马某和李某于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、李某于判决生效后三日内协助马某解除双方于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的网签登记；三、李某于判决生效后三日内向马某返还购房款三十一万元；四、李某于判决生效后三日内向马某赔偿中介费损失一万元、担保服务费损失二千三百五十二元、审核评估费损失一千五百元；五、李某于判决生效后三日内向马某赔偿租金损失一万五千元；六、李某于判决生效后三日内向马某支付违约金五千元；七、驳回马某的其他诉讼请求。李某如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 。

　　判决后，马某与李某均不服，均各持原诉意见和理由上诉至二审法院，请求二审法院查清事实，依法改判。某房地产经营公司无意见。

　　二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，在李某与马某签订的房屋买卖合同中对于交房时间及违约责任均进行了明确的约定。李某因承租人的原因导致无法依约交纳房屋，应按照其与马某的约定承担违约责任。原审法院考虑本案实际情况，酌减了部分违约金并无不当。李某不同意承担违约责任没有依据，对其请求不予支持。综上所述，原判正确，应予以维持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案争议焦点在于合同解除后，李某应该赔偿马某的范围和金额。

　　二、观点透析

　　对于合同解除与损害赔偿之间的关系，我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。我国台湾地区“民法”债编第260条也规定，解除权之行使，不妨碍损害赔偿之请求。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上，却观点不一。有观点认为，合同解除后，合同已经溯及消灭，但是客观上确实存在损害赔偿问题。因此在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制拟制合同尚未消灭。有观点认为，合同解除后，合同溯及消灭，进行的是信赖利益的损害赔偿，与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿。有观点认为，合同解除后，合同并不溯及消灭，由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失，可与合同解除并存。还有观点认为，合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务，合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务，并不影响救济性权利义务的继续有效，因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利的规定请求损害赔偿。

　　合同解除的赔偿范围仅包括以下几种：合同解除后，因恢复原状而发生的损害赔偿；管理维修标的物所生费用；非违约方因返还本身而支出的费用。但是亦有观点认为，合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为，在合同解除前，合同已经依法成立，当事人一方违反合同，就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在，无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除下的恢复原状，是在原给付方面的归还，并没有涵盖履行利益，因而出于对解除权人的周全保护，还应当认为存在履行利益的赔偿（并不限于信赖利益的赔偿）。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害赔偿。有学者认为在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时，买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如，在房价不断高企的今天，买房者通常情况下都希望能继续履行购买合同，因为此时的房价距离其签署房屋买卖合同之时已经会有一个显著的增长。本案中对于租金部分的支持实际上就是对于履行利益的赔偿。如果李某完全地履行合同就不会导致马某在外租住房屋，也避免相应的租房支出。李某提出房子内有租户，其与租户因为腾房问题另行提起了诉讼，这不能构成对于马某要求履行房屋交付的合理抗辩。租户不办理房屋腾房给李某造成的损失，其可以通过其他的途径加以解决。马某基于合同目的无法实现，要求解除合同依法有据。但是对于其履行利益的考量，一审法官行使自由裁量权，一方面考虑了其在外租房合同期限尚未届满，另一方面房屋的差异性也导致租用房屋的租金不可能完全体现出诉争房屋的具体价值。同时法官对于违约金的认定，其认为双方对于违约金的约定过高，根据案件实际情况，马某在签订《房屋买卖合同》时对于房内有承租人的事实即为明知，而且在双方因此对于房屋不能及时地交付的风险也要适当地加以承担。