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卖房人单方要求提前付款对违约责任的认定、负担的影响

　　——周某诉王某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2011）二中民终字第00427号

　　核心法律问题：卖房人单方要求提前付款对违约责任的认定、负担的影响

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：周某

　　被上诉人（原审被告）：王某

　　2010年3月18日，买房人周某与卖房人王某、某经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定周某购买王某所有的房屋一套，合同价款156.9万元；周某与王某同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定了买受人向出卖人支付定金数额为10 000元，出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人；两人于同日签订的《自行划转补充协议》约定了定金10 000元、首付款190 000元于2010年3月20日前支付、尾款1 369 000元于2010年4月30日前给付；周某与王某同日签订的《补充协议》约定了最迟在2010年5月17日之前办理完过户手续，如因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，周某给予王某10日的宽限期，如一方违反协议约定、拒不履行义务，应向相对方支付100 000元的补偿价，并且约定了“如卖方（王某）违约，除双倍返还定金外，卖方应向买方（周某）支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如买方违约，无权要求卖方返还定金，同时应当向卖方支付上述补偿金”。周某于同日向王某支付了10 000元的定金；2010年3月19日，周某与王某签订了《钱款交付书》，约定周某当日向王某支付190 000元的定金，第二条约定“乙方（周某）依据本协议应当支付给甲方（王某）的任何款项，若需通过转账方式支付，甲方同意支付至以上账户：户名：王某，开户银行：中国农业银行，账号：××××”，周某向王某支付了定金 190 000元后，王某为周某开具了收条。

　　另查明，王某用其手机分别于2010年4月9日16时11分及19时54分给周某发短信息称“小周，请于十日结清房款为盼！”“您好，请于本月十日打清房款，我将于本月二十日左右给你过户！如果明天不见款，视同购买方违约，并承担相应责任”；庭审中，证人某经纪公司店长铁某某出庭证明：4月9日王某给其电话说，如果10日不把房款付清，就拒绝卖房。

　　再查明，周某未按照合同约定，即2010年4月30日前，支付剩余房款，王某亦未按照合同约定，即2010年5月27日前将房屋过户至周某名下；王某于2010年5月18日获得涉诉房屋所有权证书。

　　2010年5月，周某起诉称：我与卖房人王某、某经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定我购买王某所有的房屋一套，同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定了买受人向出卖人支付定金数额为10 000元，出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人。但王某后违约不交付房屋，故请求：（1）依法判决解除房屋买卖合同；（2）依法判令王某双倍返还定金40万元、补偿金10万元；（3）本案诉讼费用由王某承担。

　　王某辩称：不同意周某的诉讼请求，认为周某主张事实是不存在的；要求解除合同，我们可以同意解除，但周某违约在先，定金不予返还，周某并没有任何可以终止合同的理由；我不存在违约行为，我从未主张不履行交房的义务，不存在给付赔偿金及双倍返还的责任；综上，请求驳回周某的诉讼请求。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；周某与王某签订了房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同及补充协议，该系列合同为双方当事人真实意思表示，符合法律法规的规定，为有效合同，双方当事人均应按照诚实信用原则遵守履行；本案中，王某于2010年4月9日向周某发短信息要求周某于次日结清房款，系单方对合同的变更，违反了诚实信用原则和双方合同的约定，对最终导致合同无法履行负有一定的责任；周某本应按照合同的约定继续履行合同，但其未在4月30日前按合同约定将房屋尾款支付给王某，其未按时支付房款的行为亦构成违约，对最终导致合同无法履行亦负有一定的责任；周某起诉要求解除房屋买卖合同，王某表示同意，法院不持异议；在民事活动中，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中，王某与周某均有违约行为，双方对合同无法继续履行均负有一定的责任，故不适用定金罚则。

　　据此，原审法院于2010年11月判决：一、周某与王某于二○一○年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；二、王某于判决生效之日起七日内向周某返还定金二十万元；三、驳回周某其他的诉讼请求。

　　判决后，周某及王某均不服，均持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。

　　二审法院经审理认为：原审法院依据查明的事实，认定周某与王某在履行合同过程中均存在违约行为并无不当。现双方均同意解除合同，在各自存在违约事实的情况下，应各自承担违约责任，周某及王某要求对方独自承担违约责任不妥。综上所述，原判正确，应予维持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　卖房人单方要求提前付款对违约责任的认定、负担的影响。

　　二、观点透析

　　将本案的焦点问题进一步细化，出卖人要求买受人提前付款请求，并表示不继续履行合同，可能引发买受人的不安抗辩，亦也可能引发买受人的预期违约解除权问题。因此，在对于本案进行具体分析之前，有必要阐述下不安抗辩权与预期违约的联系与区别。

　　（一）不安抗辩权与预期违约

　　不安抗辩权又称异时履行拒绝权，是指在双务合同中，负有先履行义务一方在对方财产状况明显恶化并且未提供相应担保之时，拒绝给付的权利，是针对请求权的抗辩。不安抗辩权制度是大陆法系的创造，是基于克服机械适用合同履行期限利益而产生的一种缺席。根据我国《合同法》第67条、68条的规定，不安抗辩权行使要件有：（1）因同一双务合同而互负债务，单务合同不存在不安抗辩之适用可能。（2）存在不安事由，依合同法之规定主要有：经济状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；丧失商业信誉及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。（3）不安事由危及债权的实现。

　　同时，我国合同法也借鉴英美法系的经验，在《合同法》第94条、108条也规定了预期违约制度。合同一方当事人在合同成立生效后至合同履行期限到来前，明确肯定地表示拒绝履行主要合同义务，或是用行为表示不履行主要合同义务，即构成预期违约。从学理上来看，预期违约可以分为明示预期违约与默示预期违约，前者即指在有效合同之履行期限界至前，一方没有正当理由而明确肯定地言语表示不履行主要合同义务；后者即指一方虽没有用言语明确表示，但其行为使对方产生其合同履行期界至前拒绝履行之合理预见。

　　（二）本案的审理

　　具体到本案的审理思路，首先在于如何认定王某的2010年4月9日16时11分及19时54分的短信内容以及店长之证言。从本案来看，王某的行为具有单方变更合同的意思，亦有违约之表示。那么王某此种行为能否构成周某的不安抗辩，补正其迟延履行之瑕疵？从上文分析可得出，不安抗辩权之根本在于防止一方当事人在合同成立后另一方财产严重减少而导致自己履行后合同利益不能实现。王某并未存在我国合同法所规定四个不安事由，未到达财产严重减少之地步。不安抗辩权不能成立，那么周某能否依据《合同法》第94条第2款之规定主张王某预期违约，而解除合同主张对方违约责任？周某起诉时已是5月，而合同规定的最后履行期限则在4月。一般而言，预期违约合同法定单方解除之行使应当在合同成立生效后，履行期限界至前主张，而周某主张法定解除权则已超过此时间，故周某与王某之间的合同依法成立并生效，王某之行为不构成不安抗辩之事由，双方应当依约履行合同义务，如有对合同不履行存在过错应当按合同法之规定，各自承担相应责任。本案中，周某起诉要求解除合同，王某表示同意，系两人行使双方意定解除权，法院尊重双方之权利行使，解除双方之合同。但合同之解除，违约责任亦不能免除。根据《合同法》第120条之规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，周某未依约给付尾款，王某亦未依约办理过户手续，因此，定金罚则并不能适用。