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房屋差价的损失赔偿

　　——孙某诉李某甲、李某乙房屋买卖合同纠纷案

　　依据: (2009)二中民终字第16400号

　　核心法律问题：房屋差价的损失赔偿

　　案情介绍

　　上诉人（原审原告）：孙某

　　被上诉人（原审被告）：李某甲

　　原审被告李某乙

　　一、基本案情

　　涉案房屋原承租人李丙为李某甲、李某乙之父。1998年11月20日，李丙因病去世。2004年，李某乙向房屋原产权单位申请购买了涉案房屋，区建设委员会于2005年11月15日填发了房屋所有权证，房屋所有权人为李某乙。2005年12月，李某乙向一审法院起诉孙某夫妻及子，称三人自2000年至今没有任何合法手续的情况下在房屋中居住，现起诉要求腾房。一审法院于2006年4月作出判决书，判令三人从涉案房屋中腾出，将房屋交与李某乙。孙某等三人不服判决，上诉至二审法院。在该案审理中，孙某提供日期为“94.12”，收款人署名为“李某甲”、证人署名周某的收条一张，内容为“今收到孙某现金捌万伍仟元整（85000）人民币。特此立据为证”。经鉴定，结论为倾向于认为“李某甲”的签字为其本人书写。另在该案审理中，孙某提供了《职工分配住房证》（以下简称住房证）原件及交纳房租、水电费用的缴费票据。2006年12月18日，二审法院作出判决书，认为该房属于李丙承租公房，李某甲无权对房屋进行处分。孙某可以另行解决其与李某甲之间的法律关系。李某乙作为房屋合法所有权人，起诉要求腾房，请求应予支持。因此，判决驳回上诉，维持原判。孙某在该案审理中，称其在1994年从李某甲手中购买了涉案房屋。李某甲在当时已获得李丙的同意，孙某在该案庭审陈述中，承认通过周某给李某甲钱款，给李某甲钱款时其并不在场，后来是周某把入住证和收据一起给了自己。孙某另称交了3000元的购房款，并另交给李某甲20 000元，由其去单位办理产权证。李某乙陈述涉案房屋原由李某甲居住，其曾询问李某甲，李某甲称借给周某居住。李某甲称涉案房屋原由周某与自己一起居住，1995年自己搬出涉案房屋，房屋一直由周某居住，其称从未见过孙某。对于住房证原件，李某甲陈述原件一直在房间抽屉。2006年2月7日，周某在该案中出具证言称：1994年12月，李某甲把涉案房屋卖给孙某。当时，李丙、李某乙对此均知情。孙某支付购房款85 000元，李某甲出具收到购房款85 000元的收条，并把住房证给了孙某，并承诺以后办理产权过户。从1995年至今，孙某在涉案房屋中居住。孙某交给李某甲购房款时，李某乙也在场。在1995年夏天，李某甲称涉案房屋有政策要卖给个人，所以孙某又给了李某甲两万元。

　　孙某后提起本案诉讼，要求判令其与李某甲、李某乙之父李丙就涉案房屋买卖行为无效；李某甲、李某乙退还购房款108 000元，同时按照银行存款利息支付至实际给付之日；要求李某甲、李某乙赔偿装修损失35 000元;要求李某甲、李某乙赔偿房屋价值损失300 000元。

　　李某甲辩称：我并没有将房屋出卖给孙某，孙某要求判令买卖合同无效没有事实依据。我也没有收到孙某的购房款，所以不存在退还的问题。房屋所有权人是李某乙，因此价值损失与我无关。房屋并非我要求孙某进行装修，孙某可以把装修拆走。

　　李某乙辩称：孙某与我之间并没有买卖合同关系，所以不存在合同是否无效的问题。孙某和我并不认识，所以不存在返还购房款的问题。本案涉及房屋是我父亲的公房。根据规定，1994年时公房不能买卖。2005年，我取得房屋所有权。取得房屋所有权后，我曾起诉要求孙某腾房，且已胜诉。我不同意孙某的诉讼请求，且保留要求其支付房屋使用费的权利。

　　在本案诉讼中，周某出庭作证称：在1994年12月，孙某给了我1万美元，我把美元折合成85 000元人民币交给李某甲，李某甲当时给孙某写了收条。我把钱给李某甲时，李丙、李某乙都在家，都知道卖房的事。李某甲收钱后，李丙把房本、钥匙交给了我，我又转交给了孙某，随后孙某就住进了该房至今。2006年2月7日的证言中关于付款情况的描述，因为时间过长有所误差，因此以此次证言为准。

　　庭审中，孙某提供3000元购房定金的收据原件，李某甲、李某乙对此真实性无异议，但称系李某甲交纳的定金，但证据现由孙某控制。孙某要求李某甲、李某乙赔偿装修款及房屋价值损失。李某甲、李某乙对于房屋价值损失不同意赔偿。对于装修，认为孙某装修未经其同意，可以自行拆除。经孙某申请，一审法院委托房地产土地估价机构对涉案房屋价值及装修进行了评估。评估结论为含装修的房屋现值为66万元，不含装修的房屋现值为62.5万元。

　　二、审理结果

　　一审法院经审理认为：李某甲给孙某出具了收款的收条。孙某持有涉案房屋的住房证并在涉案房屋中长期居住。并且，孙某负责交纳了涉案房屋的房租及水电等费用，李某甲与孙某之间应可认定存在对涉案房屋的买卖行为。但对于李某乙是否对买卖行为知情一节，目前仅有周某的证人证言，并无其他证据可以证实该事实存在。现李某乙已取得房屋所有权，双方买卖行为已实际无法履行。李某甲将李丙的房屋售与孙某，但现在又无法履行房屋交付的义务，对房屋买卖无法履行存在过错。孙某除证言外无其他证据证实其在与李某甲形成买卖关系时已取得李丙的同意，其对房屋买卖无法履行亦存在过错。李某甲应负责退还其收到的85 000元。孙某主张另交了20 000元费用，无相关证据，不予采信。孙某手中持有3000元购房预定金的收据，对孙某代交该费用的主张予以采信，该笔费用应由李某甲一并退还。考虑到孙某在房屋中居住多年，现由于房屋买卖实际无法履行，导致孙某无法享有房屋的实际价值。因此，参照评估报告中的房屋现值，根据双方过错程度由李某甲予以相应赔偿。对于装修损失35 000元，有评估报告为依据，由李某甲按照其过错程度一并予以赔偿。对于孙某提出的购房款的利息请求，该利息属于损失一部分，由于已判令李某甲赔偿相应损失，对该部分请求，不再支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定判决：一、孙某与李某甲关于涉案房屋买卖行为无效；二、李某甲于判决生效后七日内退还孙某购房款八万五千元；三、李某甲于判决生效后七日内退还孙某购房预定金三千元；四、李某甲于判决生效后七日内赔偿孙某二十八万元；五、驳回孙某的其他诉讼请求。

　　判决后，孙某、李某甲均不服，提出上诉。孙某上诉称：李某乙知晓李丙将房屋出售给我的事实，请求二审法院将此案发回重审或依法改判李某乙、李某甲共同向我承担赔偿经济损失的民事责任。李某甲上诉称：我与孙某之间根本就不存在房屋买卖关系，原判认定事实及采信证据均有误，请求撤销原判，改判驳回孙某的全部诉讼请求。李某乙虽不同意原判，但未提出上诉。

　　二审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某上诉主张李丙同意李某甲将涉案房屋出售且李某乙对此明知，孙某应当提供证据予以证明。现李丙去世，李某乙、李某甲对买卖一事予以否认，虽有周某的证言为证，但与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故孙某的上诉主张缺乏事实及法律依据，二审法院不予支持。

　　李某甲上诉认为其与孙某之间不存在买卖关系，亦应当提供证据予以证明。孙某出具的购房款收款收条，在另案诉讼中经鉴定为李某甲书写，李某甲未能提供证据证明并非其本人书写，亦未能提供证据证明此笔款项系其他经济往来而非购房款。因此，一审法院依据该收条结合孙某持有涉案房屋的住房证、孙某已在涉案房屋中居住十余年以及孙某交纳了涉案房屋的房租及水电费用等相关事实，认定李某甲与孙某之间存在对涉案房屋的买卖行为，并无不当，二审法院予以维持。

　　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争的涉案房屋原为李丙承租的公有住房，后由李某乙购买并取得房屋所有权，李某甲将房屋售与孙某，目前无证据证明有相关权利人对该买卖行为予以追认，亦无证据证明李某甲事后取得处分权，因此，一审法院认定孙某与李某甲之间就涉案房屋的买卖行为无效，合法有据，应予以维持。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院据此判决李某甲返还其收到的购房款85 000元及购房预定金3000元，参照评估结果并结合双方过错判决李某甲赔偿孙某损失280 000元，并无不当，二审法院予以维持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　争议焦点与观点透析

　　本案中，一审法院通过证据规则认定李某甲与孙某之间存在无效的买卖合同，并依据合同法的有关规定判决李某甲承担合同无效后的返还、赔偿责任。孙某、李某甲均提出上诉，孙某上诉目的在于要求李某乙承担连带责任，而李某甲上诉的目的在于否认其与孙某之间的买卖合同。虽然双方在上诉时对房屋的损失赔偿数额没有过多阐述，但需要指出的是，合同无效后的损失赔偿问题，其实是非常值得研究的。在讨论合同无效制度的诸多文章中，都会谈到依据《合同法》第58条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但均为一句话带过。如何赔偿？是否区分过错？损失计算的方法是什么？损失计算的时间点如何确定？鲜有论述。

　　（一）损失赔偿问题

　　赔偿损失是一个司法实践中较为疑难的问题，一般体现为因合同履行中的违约而产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。损失赔偿发生的情形有两大类，一是违约责任中的损失赔偿，二是缔约过失责任中的损失赔偿。两者有所区别。在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任往往包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于使合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿，使当事人的利益回归合同未订立前的状态。

　　损失赔偿的范围确定，首先要区分几种利益：履行利益，是指“法律行为（尤其合同）有效成立，但因债务不履行而发生的损失，又称为积极利益或积极的合同利益”

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第724页。；信赖利益，是指“法律行为无效或者可撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益”

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第725页。；所受损害，亦称积极损害，是指“因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的额数”

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第724~725页。；所失利益，亦称消极损害，是指“因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的额数”。

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第726页。

　　（二）房屋差价的损失赔偿问题

　　所谓房屋的差价，是指房屋的现值与合同约定交易价格的差额。房屋差价损失赔偿问题与善意取得、无权处分紧密相关。无权处分合同是否认定为有效，会产生权利人、无权处分人、第三人之间的利益发生一定的调整。如果认定合同无效，第三人与权利人、无权处分人之间均无合同关系，第三人没有取得物权的，无权处分人对第三人承担的是合同无效的法律责任，损失赔偿限于信赖利益。

　　如前所述，信赖利益是指相对人信赖合同有效，却因无效的结果所蒙受的不利益。因此，笔者认为，在无权处分中，买卖合同因无效，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现，责任人应当弥补对方因合同无法实现所造成的损失。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，如要计算受损方的不利益状态，必然要计算房屋的现值。由于房地产市场是波动的，因此房屋差价就是受损方的不利益损失。因此，合同无效后，买受人主张房屋差价为信赖利益损失的，应予支持。否则，不利于保护当事人的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。

　　在有善意取得情形下，也存在赔偿损失的问题，不同之处在于是无权处分人向房屋的所有人赔偿损失，依据的不是转让合同，而是对原权利人所造成的损害。此时，同样会涉及房屋的差价问题。有善意取得的情形中，原权利人可以选择其对无权处分人的请求权，如果房价下跌，价款高于现值，无权处分人又收取了价款，原权利人可向无权处分人主张不当得利的返还，那么，数额应当以无权处分人收取的价款为限。如果房价上涨，价款低于现值，原权利人可以主张损失赔偿，那么就不应以合同价款为限，而是应当计算房屋的现值。

　　至于房屋涨跌损失的确定，司法实践中可以参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从其约定。双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；最后是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。