许斌龙的空间

滥用合同解除权构成违约

　　——李某诉王某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2010）二中民终字第15539号

　　核心法律问题：滥用合同解除权构成违约

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：李某

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某

　　2009年11月20日，李某作为出卖人，王某作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及自行划转补充协议，约定买受人以130万元的价格向出卖人购买北京市朝阳区百子湾东里某号楼某单元某号房屋；买受人在签订本合同的同时支付定金20 000元，在2009年12月15日前支付首付款58万元；买受人未按照约定付款，逾期在3日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过3日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订当日，王某向李某交纳定金20 000元。同日，李某作为出卖人（甲方），王某作为买受人（乙方），北京宏中房地产经纪有限公司作为居间人（丙方），三方签订房屋买卖居间合同，约定乙方应向丙方支付居间服务费20 000元、权证过户费1000元、贷款手续费8400元。

　　2009年11月28日，王某作为委托人（甲方），北京康信担保有限公司作为受托人（乙方），双方签订个人住房贷款代理委托合同，约定乙方为甲方代理个人住房抵押贷款一事，甲方应支付贷款代理费4500元、评估费1500元、担保费2100元。签订合同后，王某交纳了贷款代理费2700元、评估费750元、担保服务费2100元。

　　2009年12月13日，王某因公司外派出国出差，需延缓支付首付款，故与李某电话沟通，称其需要晚两天支付首付款，李某称没关系。2009年12月20日，李某告知中介北京宏中房地产经纪有限公司员工姚某其不想卖房屋了，并希望将王某已付的20 000元定金支付给北京宏中房地产经纪有限公司作为中介费，姚某未同意。王某于2009年12月20日晚告知姚某要求付款。12月21日，李某发出通知书，称因王某逾期支付首付款已6天，构成严重违约，故其通知解除合同。后双方就合同履行问题协商未果，以致成讼。

　　2010年2月，王某起诉至原审法院称：2009年11月20日，我与李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定我应当于2009年12月15日支付购房款的首付款，但由于我被紧急委派到法国出差，我于2009年12月13日上午电话告知李某推迟几天付款，李某表示同意。2009年12月20日，我回到国内后立即要求支付首付款，但中介公司告知我说李某表示单方解除合同。当晚，我与李某取得联系，李某以签订合同时未考虑清楚为由要求解除合同。现我起诉，要求：解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；李某双倍返还定金共计40 000元，赔偿贷款手续费2700元、评估费750元、担保费2100元，赔偿误工费800元、交通费200元。

　　李某答辩并反诉称：双方合同签署后，王某违约造成合同没有继续履行。王某应当于2009年12月15日前支付首付款，超过3日未支付，则我方有权解除合同。合同签订后，王某没有按照约定支付首付款，我在2009年12月21日发出解除合同通知书，要求解除合同。现我反诉，要求王某支付违约金260 000元。

　　王某针对李某反诉辩称：不同意李某的反诉请求。双方已经在2009年12月13日口头变更合同。我不存在违约行为。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：王某与李某于2009年11月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及自行划转补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行合同义务。王某提交的录音材料可以证明，王某与李某已于2009年12月13日就王某支付首付款时间的变更达成一致，且因中国汉语中“两”字有约数用法，故双方关于王某支付首付款时间的变更不应以确数2天为限，王某于2009年12月20日提出支付首付款并未超出合理期限。姚某的证言，李某于通知书中关于认为王某逾期支付首付款已6天的表述，足以证明李某不顾双方关于王某支付首付款时间的变更而蓄意违约之事实。李某在并未获得合同解除权的情况下发出解除合同通知，系属违约行为，不生解除合同之效力，李某亦无权主张违约金。李某违约致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及自行划转补充协议不能履行，王某有权解除合同，并要求李某双倍返还定金共计40 000元。王某于2009年12月23日向李某发送律师函表示同意解除合同，李某于当日收到该函，故双方所签合同于2009年12月23日即已解除。王某支出的贷款代理费2700元、评估费750元、担保服务费2100元，亦均系其损失，李某应当赔偿。王某未就其主张的误工费、交通费向法院举证，法院对其关于误工费、交通费的诉讼请求予以驳回。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定判决：一、确认王某与李某于2009年11月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2009年12月23日解除；二、李某于判决生效之日起十日内双倍返还王某定金四万元；三、李某于判决生效之日起十日内赔偿王某贷款代理费二千七百元、评估费七百五十元、担保服务费二千一百元；四、驳回王某其他诉讼请求；五、驳回李某全部反诉请求。

　　判决后，李某不服，以原审判决认定事实不清、适用法律不当为由，请求撤销原审判决。王某同意原审判决。

　　二审法院经审理认为：王某与李某于2009年11月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及自行划转补充协议合法有效。双方均应依约履行合同义务。根据录音资料及姚某的陈述表明，王某与李某已于2009年12月13日就王某支付首付款时间向后顺延达成一致，就顺延的实际天数是确定的两天还是几天产生分歧。原审法院综合相关证据分析认为，王某支付首付款时间的变更不应以确数2天为限及2009年12月20日王某提出支付首付款并未超出合理期限，故王某不存在违约行为。原审法院对该事实的认定正确，本院予以确认。李某不顾王某支付首付款时间的变更之事实，单方解除合同，已构成违约，应当承担违约责任。据此，原审法院根据王某的请求判决李某双倍返还王某定金正确，本院予以维持。因李某承担的双倍返还定金责任已足以弥补王某主张的贷款代理费、评估费及担保服务费的损失，故王某就上述损失要求李某另行承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决该项内容有误，本院予以纠正。因李某及王某均同意解除合同，本院对此不持异议。李某上诉以王某逾期付款及违约为由，要求王某承担违约责任，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决：一、维持一审判决第一、二项内容；二、撤销一审判决第三、四、五项内容；三、驳回王某的其他诉讼请求；四、驳回李某的其他上诉请求。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案的争议焦点在于李某是否有权行使合同解除权，究竟哪方才是合同的违约方。

　　二、观点透析

　　（一）合同解除权行使的价值判断

　　合同的解除是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度，在类型上可以分为约定解除与法定解除。根据《合同法》第93条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，此种依当事人的合意发生的解除权，即称为约定解除权。法定解除权，则是根据法律规定发生的解除权，主要体现在《合同法》第94条。合同解除权的意义在于合同有效成立后，当出现主观或客观情况变化时，而使合同履行成为不必要或者不可能，使合同目的无法实现，如果仍固守合同拘束力，于当事人及社会整体利益皆无增益，故而有必要通过创设合同解除制度，通过法律手段使合同提前终止，并处理善后事宜。

　　但就合同神圣及合同严守原则而言，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，应强调合同的法律约束力。合同的全面顺利履行是法律所鼓励和引导的，这样的立场除了诚实信用原则的要求之外，也与市场经济所追求的效率的内涵相一致。市场经济生活中，由于存在交易成本，最适当的法律就是能使交易成本影响最小化的法律，而交易成本主要包括两类：希望避免交易成本而产生的低效率选择和交易成本的实际发生，即机会成本。

　　\[美\]理查德·波斯纳：《法律的经济分析》，中国大百科全书出版社1997年版，第20页。 无论从公平正义价值出发，还是就效率角度而言，当事人均不能借由对方轻微的履行瑕疵而诉诸合同的解除，使合同归于消灭。滥用合同解除权，于合同当事人而言是对合同义务的违反，于社会而言则是巨大的资源成本浪费，会对正常的市场交易秩序造成损害。故从效率层面进行解读，法律的适用应当起到鼓励促进合同全面履行的功能，促使市场经济活动的参与者都成为诚实信用的规则践行者，而不能滥用解除权，动辄以解除合同作为逃避合同义务、谋取不合理经济利益的手段。否则，市场经济的运行将伴随着更多的低效率选择，造成更多的交易成本浪费，道德准则和市场交易秩序均会受到侵蚀。

　　（二）违约责任的判定问题

　　本案就是滥用合同解除权的典型。

　　首先，在确定李某是否滥用解除权之前，需要明确关于首付款的支付时间问题，即首付款的支付时间是否已经发生变更。就具体的合同条款而言，王某在因故无法按期支付的情形下通过电话与李某进行了协商，并获得了李某的同意，应视为双方就延期支付首付款已经达成了一致，构成对先前书面合同中首付款支付时间的变更。虽然就具体延期天数尚无法精确确定，但从一个理性正常人的角度视之，双方电话沟通中所谈论的“两天”的措辞绝非字面意义上所指的“两天”，根据中国的语言文字习惯以及双方协商的语境，应当认为是一个约数，而不可理解为精确的“两天”。双方初始约定的首付款支付时间为2009年12月15日，王某在12月13日即以电话方式通知了李某延期付款事宜，并获得了李某的认可，即使以精确的两天来计算，那么最终的支付期限也应为12月17日，根据合同约定，王某延期付款3日内的可以以支付违约金的代价要求合同继续履行，只有在3日后依然未能按期付款，李某才能获得合同解除权。根据本案查明的事实，王某在12月20日晚即已明确表示要求支付首付款，并未超出双方约定的期限。故李某并未获得合同解除权，其于12月21日发通知要求解除合同的行为系是解除权的滥用，属蓄意违约行为。

　　其次，就诚实信用角度而言，王某具备充分的履约能力，并且已履行了部分合同义务，为下一步的全面履行作了准备。在无任何证据表明王某可能无能力支付首付款致使自己的合同目的无法实现的情形下，李某既未与王某进一步协商，也未催促王某尽快履行，迅速于12月21日发出通知书要求解除合同，并未给首付款的支付留出合理期间，其意欲摆脱合同约束、另卖房屋的意图非常明显。在房价节节攀升的背景下，这种利用房屋交易中卖方的优势地位行为尤其不应当鼓励，而应予以制裁。故李某滥用合同解除权的行为已经构成违约，致使王某购买诉争房屋的合同目的落空，王某可以行使法定解除权要求解除合同，由李某承担违约责任，并赔偿相应的损失。

　　（三）定金的补偿性

　　定金的类型有多种，如证约定金、成约定金、解约定金、违约定金。目前，我国法律中所规定的定金类型属于违约定金，即接受定金之后，一方当事人不履行合同，应当按照定金罚则予以制裁，丧失定金或者双倍返还定金。一般而言，如果当事人在合同中没有特别指明定金的类型，则应当认为系违约定金。

　　王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社2003年版，第658页。对于违约定金的性质，目前存在争议，总体可分为两种，即惩罚性违约定金说和赔偿性违约定金说。惩罚性违约定金说是作为对违约行为的惩罚，意在制裁违约方的违约行为。赔偿性违约定金说认为违约定金系最低额的损害赔偿额预定，仅作为填补损失之用，不足部分，允许债权人主张损害赔偿。目前在司法实践中，在当事人未在合同中明确约定定金属性及适用情形时，宜理解为赔偿性违约定金，

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2011年版，第670页。不宜过多强调定金的惩罚制裁性色彩。

　　本案中，李某的行为构成了违约，应当承担定金罚则的后果，即双倍返还定金。那么王某的贷款代理费、评估费及担保服务费的损失，是否可以在定金之外另外主张赔偿？我们认为，在赔偿性违约定金的定性下，从公平合理角度出发，除惩罚制裁功能外，也应考虑定金具有的填补损失意义。王某的直接损失为5550元，双倍返还定金已足以弥补其损失，并对李某的违约行为也起到了惩罚制裁作用，故原审法院在判决双倍返还定金之外，另加判赔偿损失，此系不妥，二审相应予以改判。